Detrazioni fiscali: la soluzione è un nuovo condono edilizio

La situazione del patrimonio immobiliare, il testo unico edilizia e le detrazioni fiscali impongono una riflessione sulla possibilità di sanare gli abusi costruttivi

di Gianluca Oreto - 26/05/2021
© Riproduzione riservata
Detrazioni fiscali: la soluzione è un nuovo condono edilizio

Il titolo è un po' forte e probabilmente avrà già attirato le maledizioni di chi non va oltre. Chi scrive non è nella maniera più assoluta un sostenitore del condono edilizio che considero non figlio degli abusi ma un vero e proprio genitore per chi negli anni costruiva in attesa di un "aiuto" da parte del legislatore.

Il Condono edilizio

E sappiamo come è andata a finire con 3 leggi speciali:

  • la Legge 28 febbraio 1985, n. 47;
  • la Legge 23 dicembre 1994, n. 724;
  • la Legge 24 novembre 2003, n. 326;

che per almeno altri 10 anni dall'ultima hanno generato l'idea che qualsiasi costruzione potesse essere realizzata senza titolo edilizio. Ma non solo, perché questi 3 condoni edilizi hanno portato a pratiche di tutti i tipi, molte delle quali ancora in attesa di lavorazione e altre in corso di giudizio presso i tribunali.

E allora, perché nel 2021 si deve ritornare a parlare di condono edilizio?

La situazione reale del patrimonio immobiliare

In realtà il motivo è molto semplice ma va ricercato in un complesso e intricato sistema di norme che non può non tenere in considerazione un costruito composto da immobili difformi (con tolleranze ben oltre il 2%) rispetto alle concessioni edilizie che li hanno assentiti.

Chi si occupa di pratiche edilizie conosce molto bene questa situazione: superfici e volumi maggiori, forature che non esistevano in progetto ma presenti sin dalla costruzione, altezze più basse o più alte, parti comuni diventate private. Tutto sotto il "colpevole" occhio di chi avrebbe dovuto vigilare ma non l'ha fatto.

Ma mentre 20/30/40/50 anni fa i controlli potevano essere più laschi e le tecniche costruttive non precisissime, oggi non esistono più scuse e gli strumenti a disposizione (tra cui Google Earth) consentono di individuare un abuso senza troppe difficoltà

Il Superbonus 110% e il Testo Unico Edilizia: scoperchiato il vaso di pandora

Negli ultimi anni, complice la crisi, i vari Governi che si sono susseguiti hanno previsto nel nostro ordinamento delle detrazioni fiscali per incentivare gli interventi edilizi (soprattutto di ristrutturazione, recupero, restauro e di riqualificazione energetica e sismica).

Nel 2020 è arrivato l'ormai famigerato "superbonus 110%", una straordinaria detrazione fiscale che ha unito una aliquota particolarmente vantaggiosa alla possibilità di cessione del credito. Due meccanismi che hanno dato la possibilità a tutti di "fantasticare" interventi che non avrebbero mai potuto realizzare con capitali propri.

Fantasticare è un verbo utilizzato appositamente perché i parecchi casi, proprio per l'importanza dell'aliquota e per le necessarie tutele degli acquirenti delle detrazioni fiscali, il bonus si è scontrato prepotentemente contro un muro chiamato conformità urbanistica-edilizia. E qui si è scoperchiato un vero e proprio vaso di pandora.

Magicamente tutti si sono resi conto dell'esistenza dell'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Un articolo che vieta l'utilizzo di detrazioni nel caso di interventi realizzati su immobili con abusi edilizi. E da qui si è cominciata una rincorsa verso le possibili soluzioni.

Intanto si è provato a correre ai ripari per salvare almeno il superbonus (come se le altre detrazioni fiscali non avessero lo stesso identico problema) e con il Decreto Legge n. 104/2020 si è apportata una modifica all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) inserendo il comma 13-ter. Disposizione che, da subito, ha creato non poche perplessità e dubbi interpretativi. Il comma 13-ter ha previsto, infatti, che per gli interventi di superbonus su edifici plurifamiliari, tecnico e Sportello Unico Edilizia avrebbero dovuto attestare (il primo) e verificare (il secondo) la conformità solo delle parti comuni o delle parti comuni interessate dagli interventi (differenza non di poco conto su cui ancora si attendono chiarimenti).

Il decreto Semplificazioni

Ma mentre sto scrivendo è all'esame del Governo un nuovo Decreto Legge che, tra le altre cose, interverrà con una modifica al comma 13-ter, prevedendo che gli interventi di superbonus che non prevedono demolizione e ricostruzione possano rientrare tra quelli di manutenzione straordinaria che necessitano solo di CILA e per i quali il tecnico non deve asseverare lo stato legittimo. Ma non solo, viene previsto che la decadenza prevista dall'art. 49 del Testo Unico Edilizia opera solo nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Ciò significa che gli immobili con abusi edilizi possono beneficiare del superbonus senza rischi che questo possa decadere per la mancata conformità urbanistica-edilizia, ma resta salvo il potere dell'amministrazione di punire il contribuente con le sanzioni previste dal Testo Unico Edilizia.

Una modifica importante che sgrava gli interventi di superbonus da tutti gli audit preliminari ma che lascia sempre intatto il problema di cui ho parlato in premessa: gli abusi edilizi realizzati dai costruttori.

Seguendo pedissequamente quello che prevede la norma, su questi immobili non si può fruire di alcuna detrazione fiscale (forse tra qualche settimana si potrà utilizzare solo il superbonus) e non esistono soluzioni per sanare abusi su cui l'unica possibilità è il ripristino dello stato dei luoghi come previsto da concessione edilizia.

Conclusioni

Cosa fare? si può continuare a far finta di niente lasciando ai tecnici le loro gravose responsabilità? si può pensare ad una sorta di condono edilizio "pilotato" solo per le difformità costruttive oppure la parola condono fa saltare il banco e preclude a qualsiasi discussione?

I punti di domanda sono tanti e le possibili soluzioni diverse ma solo se al tavolo decisionale ci saranno soggetti disposti ad affrontare serenamente e a mente libera un enorme problema che esiste e su cui non si può continuare a chiudere gli occhi.

#unpensieropositivo