Diritto di terzi, difformità dal PdC e SCIA: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato chiarisce cosa si intende per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia e cosa si può realizzare con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

di Giorgio Vaiana - 05/08/2021
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Diritto di terzi, difformità dal PdC e SCIA: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Il diritto dei terzi, gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, le difformità dal titolo edilizio e la segnalazione certificata di inizio attività. C'è questo e tanto altro ancora nel nuovo caso trattato dal Consiglio di Stato in riferimento al contendere tra due soggetti in riferimento a delle opere realizzate.

Diritto di terzi, difformità dal PdC e SCIA: la sentenza del Consiglio di Stato

Argomenti a cui il Consiglio di Stato ha fornito la sentenza del Consiglio di Stato n. 5570/2021 in risposta al ricorso presentato dal proprietario di un terreno "infastidito" da alcune opere realizzate dal vicino. La sentenza ci racconta questa storia e come i giudici hanno risolto la questione.

Speciale Testo Unico Edilizia

La legittimità dei lavori

A chiedere l'intervento del Consiglio di Stato, il proprietario del terreno in cui sorge un bar ristorante a mare e che, secondo lui, sarebbe oggetto di numerosi abusi edilizi con la complicità dell'amministrazione comunale. Il proprietario del terreno, nonché titolare di una società, detiene un compendio immobiliare a ridosso dell'arenile demaniale ed è titolare di due concessioni marittime. All'interno di questa proprietà c'è il bar ristorante che la società sostiene essere oggetto di numerosi abusi edilizi e paesaggistici. Le segnalazioni al Comune, però, finivano con un nulla di fatto, nel senso che l'amministrazione comunale riteneva che tutto era stato fatto secondo le norme vigenti. Anche il Tar ha dato ragione al titolare del bar ristorante.

Le opere del contendere

Lungo l'elenco delle opere contestato dal proprietario del terreno a quello del bar ristorante. Si sottolinea che si tratta di opere in cui non emerge il loro carattere di precarietà e di temporaneità e quindi non idonee ad essere realizzate senza un permesso di costruire. I giudici analizzano la "copiosa" documentazione fotografica. Ma soprattutto una concessione edilizia del 1990. Da qui si evince che tutte le opere poste in essere in seguito alla comunicazione del 2004 "si compendiano realmente in un intervento di manutenzione e di sostituzione delle parti dell’area terrazzata". D'altronde anche il verbale del sopralluogo della polizia municipale raccontava con precisione lo stato dei luoghi.

Cosa dice il DPR 380/2001

I giudici ricordano quello che dice il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). "Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: gli interventi di nuova costruzione; gli interventi di ristrutturazione urbanistica; gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli".

Cosa si può realizzare con la sola SCIA

Sempre all'interno del Testo Unico Edilizia, in particolare all'art. n. 22, troviamo la spiegazione su cosa è possibile realizzare con la sola presentazione della SCIA, segnalazione certificata di inizio di attività: gli interventi di manutenzione straordinaria  qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio; gli interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio; gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d) della legge n.241/1990".

Interventi in difformità

E sempre il Testo Unico Edilizia spiega gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire. Quelli che "comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile". Per questo "il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto".

La documentazione

I giudici non hanno fatto altro che analizzare per bene la documentazione agli atti verificando che non sono state realizzate opere "ex novo". Queste "si pongono in continuità con quelle preesistenti e realizzate sulla scorta della concessione edilizia del 1990" e che "potevano essere realizzate con la presentazione di una comunicazione di inizio attività". Il ricorso pertanto è stato respinto.