Edifici plurifamiliari, condomini e Fotovoltaico: come funziona in caso di più utenze?

L’impianto fotovoltaico se alimenta le utenze condominiali può essere utilizzato per i consumi privati delle singole unità immobiliari?

di Donatella Salamita - 26/09/2022
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Edifici plurifamiliari, condomini e Fotovoltaico: come funziona in caso di più utenze?

La modalità prevista dalla normativa affinché l’impianto solare fotovoltaico sia al servizio, rispettivamente, delle utenze comuni e private si individua nel poter condividere l’energia elettrica prodotta attraverso fonti rinnovabili il cui richiamo è l’articolo 42-bis del Decreto Legge n. 162 del 30/09/2019, cd. “Decreto Milleproroghe”, convertito, con modifiche, dalla legge n. 8 del 28/02/2020, disciplina per le cd. “Comunità Energetiche Rinnovabili” costituite in forma di enti non commerciali o di condomini che aderiscono alle configurazioni.

Comunità Energetiche Rinnovabili e autoconsumo

Precedentemente all’entrata in vigore del citato decreto un solo impianto fotovoltaico non avrebbe potuto sia fornire energia elettrica per le utenze comuni e sia coprire il fabbisogno dell’utenza privata.

Il disposto in argomento, “Autoconsumo da fonti rinnovabili”, entrato in vigore l’1/03/2020, in attuazione agli articoli 21 e 22 della direttiva (UE) 2018/2001 dell’11/12/2018, promuove l’attivazione dell’autoconsumo collettivo da fonti rinnovabili attraverso le Comunità Energetiche Rinnovabili, consentendo, in un contesto formato da più unità immobiliari, l’utilizzo dell’impianto solare fotovoltaico per i due diversi scopi, peraltro ammettendolo la fruizione dell’agevolazione fiscale di cui al Superbonus 110%.

I singoli utenti, quali associati, rappresentano gli auto-consumatori dell’energia rinnovabile, mediante l’azione collettiva ai sensi degli articoli 21, paragrafo 4 e 22 della direttiva (UE) 2018/2001, con assoggettamento al rispetto delle condizioni riportate nell’articolo 42-bis D.L. 162/2019, quali:

  1. i soggetti non appartenenti al nucleo familiare possono associarsi esclusivamente se producono energia attraverso fonti rinnovabili con impianto di potenza complessiva non superiore a 200 kW, condividendo la stessa energia mediante la rete di distribuzione esistente, ed condizione essa sia pari al minimo in ciascuna fascia oraria tra quella prodotta e quella immessa in rete dall’impianto e l’energia prelevata dal totale dei clienti finali associati;
  2. gli azionisti ed i membri della comunità energetica devono essere persone fisiche, piccole e medie imprese, enti territoriali, autorità locali, amministrazioni comunali;

In entrambi i casi 1. e 2. la partecipazione alla comunità non può, inderogabilmente, configurarsi nell’attività commerciale o professionale principale, in quanto lo scopo dell’associazione deve risiedere nel fornire benefici ambientali, economici o sociali a livello di comunità ai suoi azionisti o membri o alle aree locali in cui opera, ma non profitti finanziari.

Chi aderisce alle Comunità Energetiche Rinnovabili

Aderiscono alla C.E.R. solo i consumatori ubicati su reti elettriche di bassa tensione sottese, alla data nella quale creata l’associazione, alla stessa cabina di trasformazione media tensione - bassa tensione, facenti parte dello stesso edificio.

Ne diviene che, indipendentemente dal gestore dell’energia elettrica, l’installazione dell’impianto fotovoltaico consente al singolo proprietario sia la condivisione dell’energia prodotta, sia la possibilità di installare più di un impianto che permetta ad ogni componente della comunità di effettuare la condivisione in rete.

Ulteriori chiarimenti sui metodi e sulle condizioni da osservare si estrapolano dalla Risoluzione n.18 del 12/03/2021 diffusa dall’Agenzia delle Entrate relativa alle configurazioni di cui all’articolo 42-bis del Decreto Milleproroghe.

Le Comunità Energetiche Rinnovabili nei condomini

Sia nei condomini fiscalmente costituiti, che non, la creazione della Comunità Energetica Rinnovabile consente di formare la rete al cui interno viene scambiata l’energia a favore di un gruppo di auto-consumatori collettivamente, nel cui contesto ogni soggetto prende la denominazione di “prosumer”.

Ai fini dell’utilizzo della detrazione fiscale nella misura del 110% l’articolo 119 del decreto legge n.34 del 19/05/2020, convertito con modifiche dalla legge 77/2020, e ss. mm. ed ii., al comma 16-bis, ricollegandosi al testo dell’art.42-bis del decreto Milleproroghe, conferma le comunità energetiche rinnovabili non possano costituire, comunque, attività commerciale abituale, nonché lo stesso impianto debba avere potenza complessiva non maggiore a 200 Kw, è nel rispetto di questi criteri che l’accesso all’agevolazione “potenziata” del 110% viene ammesso, non omettendo il previo soddisfo delle condizioni generali attinenti la differenziazione tra intervento trainante e trainato, essendo l’installazione de quò subordinata all’opera principale, quale l’isolamento termico o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale centralizzato dell’edificio.

Superbonus 110% e Fotovoltaico

È chiaro, quindi, che per godere dell’agevolazione Superbonus 110% le opere andranno effettuate congiuntamente ad almeno uno degli interventi da individuarsi tra quelli di efficientamento energetico o antisismici di cui ai commi 1 e 4 dell’art. 119 del Decreto Rilancio.

Ad esempio se in un edificio hanno inizio i lavori di isolamento termico a cappotto, quale intervento trainante ai sensi del comma 1, lettera a) articolo 119 del Decreto Legge 34/2020, sarà obbligo avviare le opere afferenti l’impianto fotovoltaico nel lasso di tempo intercorrente tra la data di inizio e la data di fine lavori riferita al medesimo intervento di isolamento termico.

Lo stesso vincolo ricorre nel dettato di cui al comma 6 del citato art.119, secondo il quale il Superbonus è fruibile anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati ed alle stesse condizioni.

Vige, quindi, la disciplina contenuta nel citato articolo 119 e di cui ai commi 5, 6 e 7 come confermato nei contenuti del successivo comma 16-ter relativamente ai criteri per l’installazione dell’impianto solare fotovoltaico fruitore del Superbonus anche nei casi in cui detti impianti agiscano all’interno di una Comunità Energetica Rinnovabile.

Gli edifici per i quali è ammessa l’installazione devono, preliminarmente, rispondere ai requisiti di cui all’articolo 119, nonché configurarsi nei contenuti dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del Regolamento di cui al d.P.R. n.412 del 26 agosto 1993, n. 412, seppur l’installazione dell’impianto può avvenire sulle pertinenze degli stessi immobili.

Ai sensi del comma 7 dell’art. 119 del Decreto Rilancio è, altresì, previsto che l’energia non auto-consumata o non condivisa per l'autoconsumo si ceda al Gestore del Servizio Elettrico Nazionale (GSE) ai sensi dell’articolo 13, comma 3, del decreto Legislativo 387/2003, ne consegue che anche nel caso delle Comunità Energetiche Rinnovabili la stessa energia, non condivisa o non auto-consumata non si cumuli con altri incentivi pubblici, agevolazioni, fondi di garanzia e di rotazione o incentivi per lo scambio sul posto.

Edificio da due a quattro unità immobiliari appartenente ad un unico soggetto: l’impianto fotovoltaico comune e privato

In presenza di un fabbricato composto da più unità immobiliari ma appartenente ad un unico proprietario, anche in comproprietà, dobbiamo valutare, ai fini dell’agevolazione con aliquota del 110%:

  • i subalterni dovranno essere non inferiori a due e non maggiori a quattro;
  • il soggetto possessore, titolare di un diritto reale sull’immobile, potrà essere unico o detenere l’immobile in comproprietà;
  • si deve configurare la presenza delle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art.1117 del Codice Civile.

I superiori requisiti sono contemplati nel testo dell’articolo 119 del Decreto Rilancio al comma 9, lettera a): “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche; “, pertanto l’unico proprietario, anche in comproprietà viene assimilato alla nozione del condominio.

Assimilazione che trova riscontro se si determina costituire una C.E.R. posto che sarà il proprietario del fabbricato a poterla formare se i punti di connessione del gruppo risultano ubicati all’interno dello stesso immobile.

Infatti l’art.42- bis del Decreto Milleproroghe stabilisce le condizioni ed i requisiti per i soggetti/consumatori dell’energia elettrica legati alla possibilità di associarsi per divenire auto-consumatori ed agire collettivamente secondo il disposto dell’art.21, paragrafo 4 Dir. UE 2018/2001, ovvero per concretizzare la Comunità Energetica Rinnovabile di cui all’art.22 della direttiva anzi citata.

È ancora la normativa ad ammettere circa i rapporti tra i soggetti componenti le Comunità Energetiche Rinnovabili disponendo questi debbano essere regolati dalla sottoscrizione di un Contratto di diritto privato, attraverso il quale individuare un delegato o l’individuo responsabile del riparto dell’energia condivisa.

Il designato per edifici plurifamiliari aderenti alla C.E.R. sarà o il condominio che agisce attraverso la figura dell’Amministratore Condominiale o un rappresentante opportunamente nominato se non ricorre obbligo alla nomina del primo; nel caso di persone giuridiche sarà il legale rappresentante.

La C.E.R. rappresenta, quindi, l’unica possibilità di installare l’impianto solare fotovoltaico finalizzato sia agli utilizzi comuni, che privati, in difetto è necessaria l’installazione di distinti impianti, quindi uno centralizzato per gli utilizzi sulle parti comuni ed i relativi singoli impianti, con conseguenti e consequenziali legati a:

  • eventuali spazi disponibili per la collocazione dei pannelli;
  • eventuale necessità di utilizzare le parti comuni del fabbricato in mancanza dell’area occorrente nella singola unità immobiliare, tenuto conto i pannelli del fotovoltaico, quale componente principale dell’impianto, hanno una dimensione di circa un metro per due, ed occorrono almeno dieci componenti anche per una potenza da da 3 kw.

Non ricorrendo, pertanto, alla costituzione della Comunità Energetica Rinnovabile va richiamata la possibilità, introdotta dalla Legge n.220 dell’11/12/2012, in vigore dal 18/06/2013, meglio nota con la dizione “Riforma del Condominio”, che ha reso fattibile l’installazione dell’impianto, il quale potrà essere centralizzato e finalizzato all’utilizzo cui preposto con abbinamento dell’impianto privato che sarà a sé stante, con ottenimento di un doppio o anche triplo impianto.

La legge 220/2012 modificando gli articolo 1120 e 1122 del Codice Civile rimodula le nozioni inerenti gli impianti condominiali centralizzati e gli impianti da fonti rinnovabili al servizio di singole unità immobiliari, con l’articolo 5, infatti, afferma che i condomini possano determinare se realizzare innovazioni nell’edificio da distinguersi tra opere ed interventi finalizzati al miglioramento della sicurezza e salubrità dell’immobile e degli impianti, se realizzare interventi mirati all’eliminazione delle barriere architettoniche, se realizzare interventi mirati al contenimento del consumo energetico dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, eolici, solari, rinnovabili sia da parte del condominio, che da parte di terzi che abbiano conseguito, a titolo oneroso, un diritto reale o personale per il godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Il riscontro ai quesiti dalle superiori rilevanze

Nell’edificio formato da più unità immobiliari, pertanto, se installata pompa di calore centralizzata comune a tutte le unità, anche l’impianto fotovoltaico potrà essere comune a tutte le unità?

Dai superiori contenuti la risposta è affermativa, nel caso in cui si costituisca la Comunità Energetica Rinnovabile.

Nel caso in cui effettuata l’installazione come descritta l’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico alimenterebbe sia la pompa di calore che le utenze condominiali, quali luce scala, illuminazione esterna, ascensore , ecc.?

La risposta è affermativa se ciò avviene all’interno della Comunità Energetica Rinnovabile.

L’energia eccedente, ovvero non consumata per i superiori utilizzi, può essere utilizzata per i consumi interni delle singole unità immobiliari? È normativamente fattibile un tale livello di ottimizzazione?

Anche in questo caso la risposta è affermativa alle stesse condizioni sia costituita la Comunità Energetica Rinnovabile.