Modifiche su immobile già condonato: ci vuole un nuovo permesso di costruire?

Un manufatto già esistente e condonato, se diventa oggetto di trasformazioni edilizie importanti, configura nuovamente gli estremi di abuso edilizio. A confermarlo è il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8238/2022, a seguito del ricorso presentato contro l’ordine di demolizione relativo ad alcune opere comprendenti un manufatto in muratura realizzato mediante l'accorpamento due strutture già esistenti, la pavimentazione del lastrico solare, l’accorpamento alla struttura di una veranda e la realizzazione di due tettoie su due balconi.

Modifiche su immobile condonato: la sentenza del Consiglio di Stato

Nel valutare il caso, il Collegio ha spiegato che il manufatto, realizzato tramite l’accorpamento di due strutture preesistenti costituisce un’opera nuova. A nulla vale che entrambe siano state condonate (una ai sensi della legge n. 326/2003, cd. “Terzo Condono Edilizio”, l’altra ai sensi della legge n. 47/1985, cd. “Primo Condono Edilizio”). I due manufatti preesistenti sono infatti confluiti all’interno di un unico corpo di fabbrica, il quale costituisce un ‘quid novi’, per consistenza, composizione (tre vani forniti di impiantistica, piatto doccia, pavimenti, rivestimenti, infissi esterni e portoncino) e destinazione (abitativa con collegamento, tramite scala, all’appartamento sottostante).

Secondo i giudici di Palazzo Spada si tratta di un organismo edilizio diverso da quello preesistente, abusivo perché realizzato senza permesso di costruire.

La veranda è una nuova costruzione

In riferimento alla veranda, il Consiglio ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, determinando una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Tettoie e lastrico solare: ci vuole il permesso di costruire

Stesse considerazioni in relazione alla pavimentazione dell'intero lastrico solare e l’apposizione di due tettoie sui balconi. Come ribadito dal Consiglio, la costruzione di tettoie di consistenti dimensioni, comportanti una perdurante alterazione dello stato dei luoghi e incidenti per sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire. Non solo: la pavimentazione del lastrico solare va qualificata in relazione al manufatto (abusivo) che ne evidenzia la nuova destinazione di terrazzo a servizio dello stesso e concorre anch’essa alla modifica degli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo preesistente.

Queste trasformazioni, per ingombro e dimensioni, escludono che possano integrare una «pertinenza» in senso urbanistico: “La qualifica di pertinenza urbanistica è infatti applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica”.

Di conseguenza, l’appello è stato respinto: in assenza di titolo abilitativo, l’ordine di demolizione per la realizzazione di tutte queste opere è atto dovuto e vincolato da parte dell’Amministrazione, che non necessita di motivazione aggiuntiva neppure quando sia trascorso un notevole lasso di tempo dalla sua realizzazione.

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