La nuova sanatoria degli abusi edilizi: approvato il Decreto Salva Casa 2024

Siamo ancora ai nastri di partenza e la strada sarà ancora lunga. Dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri dello schema di Decreto Legge recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva Casa 2024) voluto dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, si dovrà attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (da questo momento le disposizioni previste saranno immediatamente in vigore) e poi la conversione in legge da parte del Parlamento (aspetto ormai sempre più marginale).

Il Ministro Salvini ha anticipato in conferenza stampa (senza le sue consuete slide) i temi principali del nuovo Decreto Legge e ha auspicato la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale di lunedì 27 maggio 2024. Dalle precisazioni che riguardano l'edilizia libera (con particolare riferimento alle vetrate panoramiche e alle pergotende) fino alla sanatoria degli abusi edilizi che, in caso di lievi difformità, non necessiterà più della tanto contestata "doppia conformità".

Decreto Salva Casa 2024: le modifiche al d.P.R. n. 380/2001

Nel dettaglio, il provvedimento d’urgenza interverrà con un nuovo pacchetto di modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguarderanno:

• gli interventi di edilizia libera (VEPA e pergotende);
• lo stato legittimo;
• il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante;
• gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• le tolleranze costruttive;
• la sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità;
• la sanatoria edilizia delle parziali difformità;
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• il fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale.

Lo stato legittimo e le tolleranze costruttive

In questo approfondimento ci occuperemo esclusivamente della nuova definizione di “stato legittimo” e le nuove possibilità di sanatoria edilizia che arriveranno con il Decreto Salva Casa 2024 dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (sempre che queste disposizioni saranno confermate).

Nella nuova definizione di stato legittimo viene previsto che alla sua determinazione concorrono:

• le sanzioni alternative alla demolizione di cui agli articoli 33 (comma 2) e 34 (comma 2);
• le sanzioni di cui all’37, commi 1, 3, 4, 5 e 6 (SCIA in sanatoria);
• la sanzione alternativa alla demolizione di cui all’art. 38 (ma questa in realtà non è una novità visto che al comma 2 è già previsto che “L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36”;
• le dichiarazioni del tecnico circa le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis (riviste completamente dal nuovo Decreto Legge.

Rilevante la modifica che riguarda l’art. 34-bis che si applicherà per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (o entro la data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge) e che parametra la percentuale di tolleranza costruttiva alla quadratura dell’unità immobiliare. In particolare, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

Viene espressamente previsto che ai fini del computo della superficie utile, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Molto più vago il contenuto del nuovo comma 2-bis che sarà introdotto nell’art. 34-bis e per il quale, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

La nuova sanatoria degli abusi edilizi

Rilevanti anche le modifiche che riguardano la sanatoria edilizia che avrà ben 3 frecce nel suo arco:

• l’art. 36 la cui rubrica diventa “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”;
• l’art. 36-bis rubricato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”;
• l’art. 37 la cui rubrica diventa “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”.

Con l’art. 36 resta la doppia conformità per ottenere il permesso di costruire in sanatoria che potrà essere richiesto per gli interventi:

• in assenza di permesso di costruire;
• in totale difformità o con variazioni essenziali;
• in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire in totale difformità da essa o con variazioni essenziali;

L’art. 36-bis riguarda la sanatoria delle “parziali difformità” dal permesso di costruire o dalla SCIA o in assenza/difformità dalla SCIA. In questi casi, entro il termine fissato all’art. 34, comma 1, del TUE e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

La grande novità riguarda il fatto che in questo caso è prevista la possibilità di “sanatoria condizionata” (sempre esclusa dalla giurisprudenza amministrativa). Il comma 2 del nuovo art. 36-bis, infatti, consente allo Sportello Unico Edilizia il rilascio del permesso in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Viene espressamente previsto che l’istanza di sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).

Silenzio assenso sulla richiesta di sanatoria

Nei casi di cui all’art. 36-bis, alla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso).

Alle SCIA in sanatoria si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241 (30 giorni). Non si capisce se dopo sarà silenzio-inadempimento, silenzio-assenso o silenzio-rifiuto.

Nel caso di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Decorsi i suddetti termini, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal TUE.

SCIA in sanatoria

Modifiche anche all’art. 37 la cui rubrica diventa “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività” e al quale viene abrogato il comma 4 e modificato il comma 6 nel seguente modo:

6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36-bis.

Ricordiamo che l’art. 4 abrogato prevedeva:

Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.