Piscine e sanatoria edilizia: nuovo intervento del Consiglio di Stato

Piscina, permesso di costruire e dislivelli (artificiali e non). Una questione molto spinosa finisce sui tavoli dei giudici del consiglio di Stato chiamati a dirimere le liti fra due vicini per la realizzazione di una piscina ad uso privato e relative pertinenze. La risposta dà origine alla sentenza n. 3338/2021 che analizziamo.

Il ricorso dopo il "no" del Tar

Si rivolgono al consiglio di Stato tre comproprietari di un terreno. Il loro vicino ha ottenuto da un comune il permesso di costruire una piscina ad uso privato e relative pertinenze. Secondo i tre che hanno fatto ricorso, il comune non avrebbe fatto le opportune e corrette valutazioni.

La verifica del sedime

I giudici hanno chiesto ed ottenuto una verifica dell'area in cui dovrebbe sorgere la piscina ad uso privato. Obiettivo della verifica quello di valutare con attenzione l'impatto della piscina con il suolo, visto che si tratta di una zona R4, quindi a rischio molto elevato. Nel corso del sopralluogo, tra l'altro, è stato trovato un muro di contenimento in cemento armato sia sul confine dei proprietari del terreno che hanno fatto ricorso, sia su quello del proprietario che intende realizzare la piscina. Questo terreno, si legge nella relazione, è sopraelevato rispetto a quello dei vicini. Quindi, per i giudici, si tratta di un dislivello naturale e il muro funge, come contenimento fino alla sommità del pre-esistente dislivello naturale e come muro di cinta per la parte superiore. In ogni caso, dicono i giudici, "non c'è la prova in ordine all'altezza del pre-esistente dislivello naturale fra i due terreni". Prova che toccava portare ai giudici ai proprietari che hanno fatto ricorso.

Niente prova...

Senza queste prove, dicono i giudici, "devono pertanto essere respinte le censure degli odierni appellanti nella parte in cui si fondano sull’assunto della natura interamente artificiale del dislivello tra il fondo (sovrastante) del controinteressato e il fondo confinante di essi appellanti". Ecco perché, dunque, il permesso di costruire in sanatoria è legittimo, così come la realizzazione della piscina e dei vani tecnici come opere interamente interrate. Proseguono i giudici: "Da quanto sopra discende la legittimità dell’accertamento della doppia conformità, attesa, per un verso, l’inconferenza del parametro delle distanze dal fondo limitrofo e dalla strada vicinale e per altro verso, la correttezza della qualificazione della piscina, di modeste dimensioni, unitamente ai relativi vani tecnici accessori, come strettamente pertinenziale all’edificio residenziale rurale e funzionale ad un migliore sfruttamento del compendio immobiliare".

Opere in zona R4

Secondo i proprietari del terreno confinante che hanno fatto ricorso, il comune, proprio su richiesta dei ricorrenti, ha inserito la zona in "R4", cioè a rischio idrogeologico elevato. Ma la richiesta del permesso di costruire risale al 2009, per questo "è un motivo infondato". Tra l'altro, dicono i giudici, da alcune verifiche fatte "sembra che solo per ragioni formali sino ad oggi non si sia completato l’iter di riparametrazione e di declassificazione della aree a rischio molto elevato - R4, ivi compreso il fondo del controinteressato, ormai secondo le previsioni del nuovo strumento urbanistico generale approvato nel 2019 compreso in area qualificata come zona B “completamento denso del tessuto edilizio consolidato” e non più come zona agricola E2 “destinata prevalentemente ad attività agricole”". Inoltre, il sopralluogo ha accertato che "le opere realizzate nella proprietà non hanno apportato modifiche morfologiche significative tali da incrementare il grado di pericolosità dell’area". Ecco perché l'appello è stato respinto.