Regolamenti edilizi comunali: le Linee Guida Cersu

Il Centro Nazionale Studi Urbanistici (CERSU) di Sicilia ha emanato le Linee Guida per la Formazione dei regolamenti edilizi comunali, a seguito della recente approvazione del Decreto del Presidente della Regione Siciliana del 20 maggio 2022, n. 531, recante il Regolamento Edilizio tipo regionale ed il conseguente obbligo di recepimento previsto tra meno di un mese.

Formazione regolamenti edilizi comunali: le Linee Guida CERSU

Questo provvedimento, spiega il CERSU, ha posto ai Comuni siciliani la necessità di deliberare su un tema di grande rilevanza per l'economia di ciascun comune. La normativa sin qui vigente, risalente alla L.R. Sicilia n. 71/1978, stabiliva una stretta connessione tra il Regolamento Edilizio comunale e il Piano Regolatore Generale, unificando di fatto le procedure di formazione dei due strumenti.

Per effetto di tale disciplina i Comuni si sono sin qui dotati di nuovi Regolamenti Edilizi in occasione della approvazione dei Piani Regolatori, ferma restando la possibilità di introdurvi successivamente modifiche, indipendentemente dal PRG, nel caso se ne presentasse la necessità.

La nuova disciplina per il governo del territorio, introdotta con la L.R. n. 19/2020, ha significativamente modificato la precedente regolamentazione di questo strumento. Con la nuova legge, il Regolamento edilizio, pur rimanendo funzionalmente connesso allo strumento urbanistico comunale, ha però un proprio iter procedurale di formazione ed approvazione, sganciato da quello del Piano.

Nell'art. 29 della legge regionale infatti si specifica che i Comuni, in prima applicazione della nuova normativa, sono tenuti ad adottare un nuovo Regolamento Edilizio, sulla base di un Regolamento Edilizio tipo redatto ed approvato dalla Regione, entro il termine di 120 giorni dalla data di pubblicazione del Regolamento tipo sulla Gazzetta regionale (Supplemento ordinario n. 1 alla GURS n. 26 del 3 giugno 2022).

Ciò significa che entro il 1° ottobre 2022, i comuni siciliani potranno scegliere una delle seguenti opzioni:

• in assenza di iniziative, le disposizioni del Regolamento Edilizio tipo regionale prevarranno sulle norme dei Regolamenti edilizi comunali vigenti e le sostituiranno;
• prima della scadenza del termine, possono approvare, con provvedimento consiliare, il Regolamento Edilizio tipo regionale, ovvero anche introdurvi integrazioni necessarie per adattarne il contenuto “alle specifiche caratteristiche locali”.
• Altre più complesse integrazioni al RE potranno essere oggetto di deliberazioni che ogni Comune potrà adottare successivamente (e senza alcun limite temporale) al fine di rendere lo strumento del Regolamento Edilizio comunale sempre più completo ed esaustivo.

Le indicazioni per le integrazioni del Regolamento Edilizio

Tali integrazioni, ricorda il CERSU, incontrano comunque un limite ben preciso, rappresentato dalla necessità di garantire uniformità nelle modalità di realizzazione degli interventi edilizi, in tutto il territorio regionale, in modo tale, come specificato nella Circolare ARTA DRU n. 2/2022, che tutti i regolamenti “abbiano principi generali fondati su un insieme di definizioni uniformi, di procedure e modalità di attuazione dell'attività edilizia comuni ed omogenee”.

Da questo punto di vista, secondo il CERSU, la legge ha lasciato ai comuni ampi margini di manovra e proprio per questo motivo ha deciso di emanare delle Linee Guida, individuando i limiti rappresentati dalle disposizioni contenute nel RE tipo e dalla valutazione della loro rispondenza alle caratteristiche locali ed alla necessità di assicurare un più efficace controllo dell’attività edilizia.

Le Linee Guida quindi offrono un primo parziale contributo metodologico per affrontare le tante e diverse problematiche connesse alla definizione del Regolamento Edilizio comunale, dalle integrazioni al testo alla valutazione delle norme da recepire, sulla base di un confronto tra regolamento edilizio vigente e quello tipo regionale.  Questo perché le norme comunali sono sicuramente più dettagliate e la loro caducazione, per effetto dell'entrata in vigore del nuovo testo, potrebbe avere ripercussioni negative sulla attività edilizia, determinando incertezze applicative e possibili contenziosi.

Dopo il confronto, potranno essere riportate nel nuovo Regolamento Edilizio tutte le disposizioni contenute nel previgente RE comunale, mancanti nel RE tipo regionale, che si ritengono necessarie per garantire una continuità di regolamentazione.

Tra le norme che il CERSU cosiglia di attenzionare con particolare interesse rientrano:

• Art. 8 – Certificato di destinazione urbanistica
• Art. 17 - Fascicolo del fabbricato.
• Art. 32 – Caratteristiche costruttive e funzionali degli edifici.
• Art. 36 – Incentivi.
• Art. 54 –Dehors su suolo pubblico e privato ad uso pubblico.
• Allegato A al RE tipo

In riferimento all'Allegato A, il CERSU lo definisce come quella che più ha bisogno di modifiche e integrazioni, in quanto la sua stesura risente in maniera evidente della necessità di definire regole generali valide per tutti i comuni. Proprio per questo motivo, le Linee Guida si compongono di una tabella esaustiva, contenente per ciascun articolo, dei suggerimenti operativi, individuando tre possibilità: Non modificabile – Modificabile – Discrezionale.

Rinvii ad altri Regolamenti comunali integrativi del RE

Inoltre l’approvazione del nuovo RE da parte dei Comuni deve costituire l'occasione per aggiornare i Regolamenti comunali riguardanti aspetti particolari della materia edilizia, dei quali i Comuni sono già dotati, ovvero per dotarsene di altri secondo le disposizioni contenute nello stesso RE tipo regionale.

Tali Regolamenti, secondo il CERSU, pur avendo una loro autonomia giuridica ed approvativa, possono essere efficacemente integrati nel corpo del nuovo Regolamento al fine di disporre di un unico e completo testo di riferimento per tutte le attività edilizie che devono svolgersi nel Comune.

Allegati tecnici al Regolamento Edilizio

Infine, in riferimento ai documenti tecnici che possono essere allegati al RE, vengoino fornite delle indicazioni sui possibili approfondimenti operativi, quali:

• indirizzi per la qualità paesaggistica degli insediamenti;
•  criteri per l'intervento sul costruito storico;
• obiettivi prestazionali per la salute e la sostenibilità dell'ambiente costruito, per l’utilizzo razionale delle risorse energetiche e delle risorse idriche;
• obiettivi per il miglioramento dell'efficienza energetica del sistema edificio-impianti; per l’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, per l’utilizzo di materiali biocompatibili ed eco-compatibili, per la cura e manutenzione programmata del patrimonio edilizio;
• schede tecniche di qualità dei materiali e delle tecnologie costruttive.