Sanatoria edilizia: impossibile senza la doppia conformità

Sebbene la questione della doppia conformità edilizia sia al momento abbastanza dibattuta e rappresenti uno dei temi portanti della riforma del Testo Unico Edilizia, al momento l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 continua a dispiegare tutti suoi effetti, con buona pace di chi cerca una sanatoria in presenza di uno solo dei requisiti.

Doppia conformità edilizia: fondamentale per la sanatoria

È quello che è capitato con il caso affrontato dal Consiglio di Stato nella sentenza del 20 dicembre 2023, n. 11061, con la quale ha confermato quanto deciso in primo grado dal TAR, legittimando il diniego sulla pratica di accertamento di conformità eil successivo ordine di demolizione impartito da un’Amministrazione Comunale per tre unità immobiliari totalmente abusive e costruite su suolo demaniale a meno di 150 metri dal mare.

Secondo il ricorrente, non si trattava di fabbricati a uso residenziale, ma di edifici destinati ad attività di acquacoltura, rientrando fra le eccezioni previste sul vincolo; inoltre si sarebbe trattato di opere pubbliche, di proprietà dello Stato in quanto costruite su suolo demaniale; infine, non sarebbero stati i destinatari corretti dell’ordine di demolizione in quanto gli immobili erano nella disponibilità di altri soggetti.

Accertamento di conformità: le disposizioni del Testo Unico Edilizia

Palazzo Spada ha confermato su tutta la linea le statuizioni del TAR. In primo luogo, i fabbricati non erano conformi alle norme vigenti al momento della loro realizzazione, decandendo così i presupposti per la sanatoria che ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, (Testo Unico Edilizia) prevede che “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Quindi un abuso è sanabile se l’edificio realizzato in assenza di tititolo abilitativo è conforme:

• alla disciplina vigente al momento della realizzazione dell’opera;
• alla disciplina vigente al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.

In questo caso l’immobile non era conforme alla disciplina dell’epoca, con un vincolo di inedificabilità per edifici residenziali, quali erano di fatto quelli oggetto del caso.

Né si sarebbe trattato di “realizzazione di opera pubblica di proprietà dello Stato”, trattandosi in realtà di abusi edilizi realizzati non dallo Stato ma da soggetti privati terzi su suolo demaniale nelle immediate vicinanze del mare, senza alcuna autorizzazione o assenso da parte delle Autorità statali, le quali neppure successivamente hanno manifestato la sussistenza di un interesse pubblico alle stesse opere abusive.

Di particolare rilievo anche un altro aspetto: secondo la legge regionale vigente, sarebbe stata possibile la sanatoria per abusi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda: tale norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n° 24 del 28 gennaio 2022.

Ordine di demolizione: chi sono i destinatari?

Infine, correttamente il diniego di accertamento di conformità e il successivo provvedimento di demolizione sono stati notificati dall’Amministrazione comunale sia al soggetto che ha presentato l’istanza di accertamento di conformità e attualmente nella disponibilità degli immobili, sia ai soggetti che sono risultati essere utilizzatori e nella disponibilità dell’immobil, in forza della giurisprudenza amministrativa in materia di destinatari dell’ordine di demolizione, secondo cui “Le norme sanzionatorie in materia edilizia si riferiscono non all'"autore", ma al "responsabile" dell'abuso, tale dovendo intendersi non solo l'esecutore materiale, ma anche il proprietario o chi - avendo la disponibilità del bene, al momento dell'emissione della misura repressiva - possa consentire, o meno, la permanenza sul territorio di opere senza titolo, che hanno carattere di illecito permanente”.

Ai sensi dell'art. 35 del d.P.R. n. 380/2001, l’ordine di demolizione può essere rivolto, anche nei confronti di colui che essendo nella disponibilità del bene abusivamente realizzato può porre termine alla situazione antigiuridica avendo, con l’autore, il potere di rimuovere concretamente l’abuso.