Scarico fumi nella canna condominiale: ci vuole autorizzazione

Il detto afferma "Tutto fumo e niente arrosto". Ma a volte non c'è neanche il fumo, quando lo scarico nella canna fumaria condominiale è abusivo e non è stata fatta richiesta agli altri condòmini.

Scarico abusivo nella canna fumaria condominiale: l'ordinanza del Tribunale

A stabilirlo è il Tribunale di Macerata con l'ordinanza del 21 gennaio 2021, che ha intimato il ripristino dello stato dei luoghi al proprietario di diverse unità immobiliari in un edificio, a seguito dell'installazione di tubi di scarico fumi della cucina alla canna fumaria condominiale.

In questo modo, era stata modificata la destinazione d'uso del bene condominiale, precludendo agli altri condòmini la possibilità di utilizzarlo. La canna fumaria era inutilizzata, ma un tempo era collegata all’impianto di riscaldamento centralizzato a servizio di tutte le unità abitative comprese nell'edificio.

Tutti i condòmini sono comproprietari delle parti comuni

Nel giudicare il caso, Il Tribunale ha ricordato che sebbene ad agire per la tutela possessoria è il Condominio in persona dell'amministratore e non i singoli condòmini, «I condomini di un edificio, come l'amministratore loro rappresentante istituzionale, hanno sulle parti comuni dell’edificio stesso il possesso e quindi hanno diritto ad agire, nel concorso dl tutti i requisiti per tale azione, per la tutela possessoria in relazione ad atti compiuti da un condomino che interessino la facciata dell’edificio comune”.

La canna fumaria è quindi oggetto di proprietà comune, rientrando infatti tra «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune» di cui all'art. 1117, n. 3), c.c., e come peraltro previsto dallo stesso regolamento condominiale.

Il non utilizzo di un bene non fa decadere il diritto di proprietà

Considerato che il diritto di proprietà comprende anche la facoltà di non utilizzare il bene che ne costituisce l'oggetto e persino di distruggerlo (ius utenti et abutendi), il fatto che il bene non venga in concreto utilizzato dal proprietario non è di per sé sufficiente a far venir meno il diritto stesso, salvi, naturalmente, gli effetti dell'usucapione e salve ancora le ulteriori ipotesi di perdita della proprietà, quali l'abbandono e la rinuncia.

La canna fumaria condominiale è un bene incorporato nell'edificio e quindi, nell'immediata disponibilità e sfera di controllo dei condòmini, deve escludersi che il mancato concreto utilizzo ne faccia venir meno il compossesso.

Come confermato dalla Cassazione, «il compossesso delle cose comuni da parte del singolo compossessore permane fino a quando sussiste la mera possibilità del suo concreto esercizio, non essendo necessaria una manifestazione continua di potere sulla cosa comune, restando a carico di colui che assume di avere attratto la stessa nella sfera del suo esclusivo possesso, privandone gli altri compossessori, l'onere di dimostrare di aver compiuto atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Il fatto quindi che la canna fumaria non fosse più utilizzata in seguito all'eliminazione dell'impianto termico centralizzato, non rileva per il suo utilizzo abusivo tramite uno scarico diretto non autorizzato: in una situazione di compossesso, il godimento del bene da parte dei singoli compossessori assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia alterato e violato, senza il consenso e in pregiudizio degli altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa di comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore..

In particolare, si verifica molestia quando uno dei compossessori, ampliando la sfera del proprio possesso, renda più incomodo o restringa, a proprio vantaggio, il precedente modo di esercizio del possesso dell’altro partecipante.

Nel caso in esame, l'allaccio ha comportato di fatto una modificazione della destinazione d'uso della canna fumaria, che da condominiale diventa esclusivo, compromettendo la possibilità per gli altri condomini di utilizzarla datocche, come dedotto da sopralluogo tecnico,essa non poteva più essere utilizzata da nessun altro, trovandosi in pressione positiva (spinta dei fumi dal basso).

Il ricorso è stato quindi accolto, condannando il proprietario delle unità immobiliari all'immediata cessazione della turbativa del possesso della canna fumaria condominiale, rimuovendo l’allaccio abusivo.