Superbonus 110% e bonus edilizi: la guida gratuita dei Notai

Bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, superbonus 110%, bonus facciate...ci sono praticamente tutte le agevolazioni fiscali previste per gli interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare, all'interno della nuova guida "Immobili e bonus fiscali 2022" messa a disposizione dal Notariato.

Immobili e bonus fiscali 2022: la guida del Notariato

La nuova guida messa a disposizione gratuitamente dai Notai fa il punto su tutti i bonus fiscali per gli immobili con gli orizzonti temporali aggiornati a seguito delle novità introdotte dalla Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), senza tralasciare di illustrare i criteri per la cumulabilità dei bonus, lo sconto in fattura, la cessione del credito, la differenza fra Bonus a regime, Bonus rafforzati e Super-Bonus (110%) e con riguardo a questi ultimi tra bonus c.d. “trainanti” e bonus “trainati”, e così via.

Un vero e proprio Vademecum che offre un primo orientamento che non può però prescindere dal coinvolgimento dei professionisti tecnici del settore per valutare la possibilità, nel caso concreto, di beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.

La struttura della guida

La guida del Notariato presenta i seguenti paragrafi:

• istruzioni per l’uso
• bonus edilizio
• ecobonus
• sismabonus
• i beneficiari dei bonus
• il superbonus - le aliquote e le scadenze
• il superbonus - ambito oggettivo
• le modalità operative
• il bonus facciate
• i bonus “acquisti”
• lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
• gli “altri” bonus
• regolarità urbanistica

Nelle "istruzioni per l'uso" viene fornita una chiave di lettura al vademecum suddivisa in schede tecniche riferite ai bonus più importanti:

• Bonus Edilizio;
• EcoBonus;
• SismaBonus;
• Bonus Facciate;
• Bonus acquisti;
• Superbonus;

a sua volta suddivise in 4 colonne che indicano:

• nella prima colonna le tipologie di interventi ricompresi nel Bonus;
• nella seconda colonna la disciplina a regime (senza limite temporale) e le eventuali varianti temporanee;
• nella terza colonna la disciplina “rafforzata” (con le maggiori aliquote e i maggiori tetti di spesa agevolabili), di norma di carattere temporaneo;
• nella quarta colonna la disciplina del Superbonus (ossia la disciplina di maggior favore introdotta nel 2020 ma non di portata generale, bensì limitata solo a determinati interventi e favore solo di specifiche categorie di contribuenti).

Superbonus 110%: aliquote e scadenze

Interessante è la sezione della guida relativa alle aliquote e scadenze relative al superbonus 110%.anche se non sembra chiarire definitivamente l'annosa questione legata alle scadenze del bonus con specifico riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione. La guida suddivide, infatti, le scadenze in:

• 2025;
• 2023;
• 2022.

Parlando delle scadenze al 2025 (con decalage di aliquota 110% al 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025), la guida chiarisce che questa scadenza si applica per gli interventi effettuati:

• dai condomini;
• da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riguardo ad edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (cd. mini-condomini);
• dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato (iscritte nel registro ex art. 6 legge 266/1991), dalle associazioni di promozione sociale (iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali ex art. 7 legge 383/2000).

Dopo aver ricordato i soggetti che accedono a questa scadenza, la guida ricomprende gli interventi effettuati:

• dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio;
• su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione ex art. 3, c. 1, lett. d), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia).

Non si comprende ancora se la scadenza al 2025 sia valida per tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione o solo per quelli realizzati da uno dei 3 soggetti beneficiari indicati (condomini, edifici plurifamiliari, Onlus,...).

Superbonus 110%: ambito oggettivo

Nella sezione "ambito oggettivo" sono fornite informazioni relativamente a:

• gli immobili interessati dal superbonus e alle esclusioni che fornisce definizioni e indicazioni su:
  • ambito oggettivo
  • edificio unifamiliare
  • unità funzionalmente indipendente
  • condizione per la detrazione
  • esclusioni dal superbonus
• fattispecie particolari incluse nel superbonus in cui si forniscono indicazioni su:
  • edifici esistenti
  • edifici senza attestazione di prestazione energetica
  • cambio destinazione d’uso in residenziale
  • unità in stato di degrado (cd. unità collabenti)
  • intervento trainante su pertinenza
  • limite di spesa ragguagliato al numero di unità
• condomini e parti comuni in cui si riportano indicazioni su:
  • I mini-condomini (ammessi al Super-Bonus)
  • Condominio con unità non residenziali
  • Le pertinenze dei Condomini
  • Condomini con unità in corso di costruzione

Superbonus 110%: le unità collabenti

Vale la pena spendere due parole sulla possibilità di utilizzare il superbonus 110% sulle unità in stato di degrado conosciute come unità collabenti. I Notai confermano la possibilità di utilizzare il bonus 110% anche su queste unità in quanto fabbricati già esistenti e quindi agevolabili (diversamente da quanto accade con la categoria F/3 – immobili in costruzione). La condizione per fruire del superbonus 110% è che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze).

Si ricorda pure che per accedere alla parte eco del superbonus (superecobonus) è necessaria la preesistenza di un impianto di riscaldamento, seppur non funzionante, rispondente alle caratteristiche tecniche previste dalla vigente normativa.

La guida conferma anche la possibilità che le unità accatastate in F/2, prima degli interventi di superbonus, possano essere frazionate in più unità immobiliari provvisoriamente accatastale in categoria F/4 destinate ad abitazioni (Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 241 del 13 aprile 2021).

Condomini con unità in corso di costruzione

La guida chiarisce anche come comportarsi di fronte ad un edificio in condominio con presenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 (in corso di costruzione). La presenza di queste unità non preclude la possibilità al condominio di accedere al superbonus se le restanti unità immobiliari sono ultimate e regolarmente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione.

Le unità immobiliari accatastate in categoria F/3 “Fabbricati in corso di costruzione”:

• non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori;
• non possono neppure usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento. (Agenzia delle Entrate risposta ad interpello n. 174 del 16 marzo 2021).