Superbonus 110% e Condomini: l'orizzonte temporale in presenza di vincoli

Abito in un condominio in centro all'interno di un edificio vincolato. Non potendo realizzare il cappotto termico né sostituire l'impianto termico, stiamo valutando la possibilità di riqualificare energeticamente le singole unità immobiliari. Quale scadenza dobbiamo considerare per utilizzare il superbonus 110%?

Superbonus 110%: interventi trainanti e trainati

Oggi rispondo a questa interessantissima domanda posta dal collega Cesare C. che riguarda un tema trattato dalla nostra redazione nell'approfondimento dal titolo "Superbonus 110%: il vantaggio di operare su edifici vincolati". Una domanda per nulla banale che, vi anticipo subito, è soggetta almeno a due diverse interpretazioni (valide entrambe fino a prova contraria).

La regola di base prevede che realizzati gli interventi trainanti (cappotto termico, impianto di riscaldamento e riduzione del rischio sismico), si ha la possibilità di portare in detrazione con la stessa aliquota anche una serie di altri interventi.

La realizzazione di uno degli interventi trainanti di ecobonus, fa accedere al 110% anche i seguenti interventi:

• efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (ecobonus e sismabonus) consente di portare in detrazione al 110% le spese relative a:

• abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Superbonus 110% e condomini: l'orizzonte temporale

Una delle grandi modifiche arrivate dalla Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) riguarda non tanto le tanto attese proroghe all'orizzonte temporale di fruizione del superbonus, quando la soluzione al precedente problema relativo al disallineamento tra orizzonte temporale per l'ente giuridico "condominio" e la singola persona fisiche proprietaria di una unità immobiliare (condomino).

Con una modifica, quanto mai necessaria, apportata all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio, è stato previsto che gli interventi realizzati dalle singole persone fisiche sulle loro unità immobiliari seguano l'orizzonte temporale previsto per i condomini. Quindi:

• 110% fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per il 2024;
• 65% per il 2025.

Le persone fisiche proprietarie di edifici unifamiliari potranno portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 a patto che entro il 30 giugno 2022 abbiano realizzato il 30% dell'intervento complessivo.

Superbonus 110%: la deroga in presenza di vincoli

L'art. 119, comma 2 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha, infatti, previsto la possibilità di portare in detrazione fiscale al 110% anche i soli interventi trainati, qualora l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio oppure gli interventi siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali.

Operare in presenza di vincoli può, quindi, rappresentare un'opportunità per i proprietari di edifici unifamiliari o di unità immobiliari in condominio. In questi casi, sarà, infatti, possibile efficientare l'unità immobiliare realizzando gli interventi di cui all'art. 14 del D.L. n. 63/2013 (tra i quali ad esempio la sostituzione degli infissi) senza realizzare il cappotto termico o sostituire l'impianto di riscaldamento.

Superbonus 110%: l'orizzonte temporale in presenza di vincoli

Ecco che a questo punto la domanda del nostro lettore si fa interessante. Se non si realizza il trainante, qual è l'orizzonte temporale da prendere in considerazione per i trainati?

Come detto, la domanda si presta almeno a due diverse interpretazioni:

• nella prima i trainati realizzati dai singoli seguono l'orizzonte temporale del condominio;
• la seconda prevede che in assenza di trainanti, i trainati seguano l'orizzonte temporale del soggetto beneficiario.

Personalmente propendo più verso la prima ipotesi. Il comma 8-bis prevede:

"Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui a comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, (...), la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65% per quelle sostenute bell'anno 2025. (...)".

Sostanzialmente, il comma in esame prevede lo stesso orizzonte temporale per 4 diversi soggetti beneficiari:

1. i condomini;
2. le persone fisiche proprietarie di edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari;
3. le persone fisiche per gli interventi all'interno delle unità immobiliari (quindi i trainati);
4. le onlus, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale.

Chiaramente i soggetti di cui al punto 3 possono realizzare solo interventi trainati ma l'orizzonte temporale resta sempre lo stesso in assenza di trainanti (e quindi in presenza di vincoli che ne vietino la realizzazione).