Intervenire in un immobile in presenza di vincoli non è mai cosa semplice. Anche un "semplicissimo" intervento di manutenzione straordinaria che richiede una "semplicissima" Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), nelle dichiarazioni del progettista, prevede due sezioni riservate:
- alle segnalazioni, asseverazioni, comunicazione e notifiche che si presentano contestualmente alla CILA;
- agli atti di assenso obbligatori ai sensi delle normative di settore, per cui si richiede la loro acquisizione d’ufficio.
Manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia in presenza di vincoli
Ma non solo. In presenza di uno qualsiasi dei vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali) si fuoriesce facilmente dalle definizioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 9, comma 1, lettere rispettivamente b) e d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
In presenza di vincoli:
- nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria NON sono comprese le modifiche ai prospetti;
- nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione NON sono ricomprese le modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente o incrementi di volumetria.
Superbonus 110%: gli interventi di Ecobonus 110%
Con specifico riferimento agli interventi di riqualificazione energetica che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus), il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto due tipologie:
- gli interventi trainanti;
- gli interventi trainati.
Sono trainanti i seguenti interventi:
- l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
- gli interventi sulle parti comuni o sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Avendo realizzato uno dei suddetti interventi trainanti è possibile realizzare i trainati portando le spese in detrazione al 110%, ovvero:
- gli interventi di efficienza energetica previsti all'art. 14 del D.L. n. 63/2013;
- interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettera e) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR).
Il requisito del doppio salto di presentazione energetica può essere raggiunto anche mediate la realizzazione congiunta dei suddetti interventi.
Superbonus 110% e gli edifici vincolati
L'art. 119, comma 2 del Decreto Rilancio, però, prevede che qualora:
- l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio;
- oppure gli interventi siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali;
è possibile applicare il superbonus 110% ai soli interventi trainati, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno dei trainanti, fermi restando i requisiti richiesti dalla norma.
La presenza di uno qualsiasi dei vincoli del D.Lgs. n. 42/2004 può, quindi, rappresentare un'opportunità per i proprietari di edifici unifamiliari o di unità immobiliari in condominio. In questi casi, sarà, infatti, possibile efficientare l'unità immobiliare realizzando gli interventi di cui all'art. 14 del D.L. n. 63/2013 (tra i quali ad esempio la sostituzione degli infissi) senza realizzare il cappotto termico o sostituire l'impianto di riscaldamento.
