Superbonus 110% e edifici plurifamiliari in comproprietà: i chiarimenti del Fisco

Ecco un nuovo caso “particolare” di applicazione reale delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus). Un caso che, come ormai sempre più spesso accade, viene affrontato con un’istanza all’Agenzia delle Entrate a cui è seguita la risposta 14 aprile 2021, n. 247 che ci contente di approfondire l’argomento.

Superbonus 110% e immobili in comproprietà: l’istanza all’Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto al giudizio del Fisco, si parla di un edificio composto da due unità immobiliari e un magazzino di cui:

• una unità immobiliare è di proprietà al 50% dell’istante e al 50% della coniuge;
• la seconda unità immobiliare è di proprietà esclusiva della coniuge;
• il magazzino per un quarto di proprietà dell'istante e per tre quarti di proprietà della moglie.

Sull'intero edificio si vorrebbe effettuare un intervento di coibentazione termica sulle pareti verticali perimetrali, considerate parti comuni dall'art. 1117 del codice civile e si chiede se è possibile fruire delle detrazioni fiscali previste dall'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Oltre a questo, l’istante vorrebbe intervenire con interventi trainati sui singoli appartamenti quali la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio vs sottotetto non riscaldato. Contestualmente intende anche rifare la copertura che essendo di chiusura ad un sottotetto non riscaldato non rientrerebbe comunque negli interventi legati al 110% ma rientrerebbe nel bonus ristrutturazione con detrazione al 50%.

Edifici plurifamiliari e superbonus

Preliminarmente, dopo aver parlato dei presupposti normativi previsti dal Decreto Rilancio, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato una delle recenti modifiche apportate al Decreto Rilancio dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) e per la quale dall’1 gennaio 2021 il superbonus 110% è stato esteso agli edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

Per effetto di questa modifica, pertanto, l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari. Nel caso in esame, l'edificio è composto da una unità abitativa e da un magazzino, in comproprietà tra l'istante e la moglie (il magazzino in percentuali diverse) e l'altra unità abitativa di proprietà esclusiva della moglie. Pertanto, l'istante potrà accedere, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto dalla normativa.

I limiti di spesa

Interessante è la parte della risposta relativa ai limiti di spesa per gli interventi trainanti e trainati. Infatti, qualora siano realizzati oltre alla coibentazione delle pareti perimetrali con sistema a cappotto, altri interventi trainati sulle parti pertinenziali ai singoli appartamenti quali la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio vs sottotetto non riscaldato il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti.

A tal riguardo si rammenta che la sostituzione dei serramenti, rappresenta un intervento autonomo a fronte dei quali è possibile fruire dell'ecobonus di cui all'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013. Pertanto, in base al richiamo contenuto nel comma 2 dell'articolo 119 del decreto Rilancio al citato articolo 14, il predetto intervento è ammesso al Superbonus, quale intervento trainato nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti nel comma 3 del medesimo articolo 119, se eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti e sempreché assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile il conseguimento della classe energetica più alta.

La coibentazione del tetto

A seguito della modifica apportata all’art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio dalla Legge di Bilancio 2021, nell'ambito degli interventi "trainanti" finalizzati all'efficienza energetica ammessi al Superbonus rientrano anche gli interventi per la coibentazione del tetto «senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente».

Per cui, nel presupposto che la condizione di intervenire su più del 25% della superficie disperdente sia raggiunta con la coibentazione delle superfici che, nella situazione ante intervento, delimitano il volume riscaldato verso l'esterno, vani freddi o terreno, con riferimento al caso di specie, possono rientrare nel Superbonus anche gli interventi di coibentazione del tetto prospettati dall'Istante.

Resta inteso che, l'importo massimo di detrazione spettante andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dell'onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.