Superbonus 110% e immobili in locazione: nuova risposta del Fisco

Il conduttore di un contratto di locazione può richiedere le detrazioni per l’immobile in affitto, anche quando il proprietario sia una società? Secondo l’Agenzia delle Entrate è possibile nel rispetto di alcune condizioni. Vediamo quali.

Superbonus e immobile in affitto: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Tema della risposta n. 288/2022 è proprio il possibile accesso al Superbonus da parte del locatario di un appartamento e di un box pertinenziale, di proprietà di una società di gestione immobiliare. Nel corso del 2021, sono stati eseguiti lavori edilizi che potrebbero beneficiare del Superbonus di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio).

Come ha precisato il Fisco stesso, il quesito non riguarda la valutazione dell'ammissibilità al c.d. Superbonus degli interventi eseguiti, ma la rispondenza ai requisiti soggettivi richiesti dalla norma.

Ricordiamo che il Superbonus è disciplinato dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020 che ha previsto la detrazione del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all'efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (c.d. Superbonus). Le disposizioni si affiancano a quelle già vigenti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. "ecobonus") nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (c.d. "sismabonus"), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l'ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Soggetti ammessi al Superbonus

Come specificato al comma 9 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, possono accedere alle agevolazioni superbonus 110% i seguenti soggetti:

• a) condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• b) persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
• c) istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• d) cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• d-bis) organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
• e) associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Nel caso in esame rileva il comma 9, lettera b), per cui sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». Questi soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Sul punto l’Agenzia ha anche richiamato la circolare n. 24/E del 2020, con la quale è stato specificato che la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Per altro, in applicazione di un criterio "oggettivo" che valorizza l'utilizzo effettivo dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili, indipendentemente dal rapporto giuridico che lega l'utilizzatore all'immobile stesso (proprietario, possessore o detentore), non rileva, ai fini del Superbonus, che l'immobile detenuto dal conduttore o dal comodatario persona fisica «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni», sia di proprietà di un soggetto escluso dalla predetta detrazione quale, ad esempio, una società.

Casi di esclusione

Attenzione però: la detrazione è esclusa, qualora l'immobile oggetto degli interventi non rientri nell'ambito applicativo dell'agevolazione, per esempio nel caso in cui l'intervento riguardi una unità immobiliare di categoria A/8 o A/9 oppure che faccia parte di un edificio composto da più unità immobiliari interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi da quelli elencati nel comma 9.

Ad esempio, il conduttore di una unità immobiliare di proprietà di una società che sostiene spese per interventi di efficienza energetica con il consenso del proprietario, ha diritto alla detrazione qualora tale immobile faccia parte di un edificio in condominio, mentre è escluso dall'agevolazione qualora:

• l'unità immobiliare non sia funzionalmente autonoma e non disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e faccia parte di un edificio interamente di proprietà di tale società;
• il socio sia detentore dell'immobile oggetto di interventi agevolabili sulla base di un contratto di locazione o di comodato.

Inoltre non spetta in ogni caso ai soci di una società che svolge attività commerciale, che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società che costituiscono beni relativi all'impresa.

Nel caso in esame, secondo il Fisco il soggetto può accedere al Superbonus in relazione alle spese sostenute nel 2021 per interventi realizzati in qualità di locatario su immobili residenziali di proprietà di una società di gestione immobiliare della quale, in base ai dati del Registro delle Imprese, non risulta essere né socio né titolare di cariche sociali, sempreché lo stesso possa qualificarsi come persone fisica «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni».

È necessario che l'Istante abbia sostenuto le spese per tali interventi, per la cui esecuzione è comunque richiesto il consenso del proprietario, e che gli immobili in questione siano detenuti in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

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