Superbonus 110% e limiti di spesa: AdE chiarisce il mistero

Che qualcosa non quadrasse ce n’eravamo già resi conto a suo tempo, quando l’Agenzia delle Entrate ha ritirato la risposta n. 568/2021 sui limiti di spesa previsti su singole unità immobiliari e pertinenze, per interventi rientranti in Superbonus 110%.

Oggi ne abbiamo conferma ufficiale, con la risposta n. 765/2021 (come se fosse necessaria) che il Fisco ha pubblicato a rettifica di quella dello scorso 30 agosto.

Superbonus, calcolo limiti di spesa pertinenze: la rettifica del Fisco

Per spiegare cosa sia successo, è necessario fare un passo indietro. L’istanza di interpello era stata presentata dal proprietario di un edificio in comproprietà con altra persona fisica, di un fabbricato composto da:

• un’unità abitativa accatastata A/3;
• due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d'uso "autorimessa", e una accatastata C/2, con destinazione d'uso "magazzino".

Su questi edifici si vogliono effettuare interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico (isolamento termico delle pareti esterne, sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e installazione dell'impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo), usufruendo delle agevolazioni previste dall'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (cd. “Decreto Rilancio”).

Inoltre, al termine dei lavori risulterà variata la destinazione d'uso di una porzione del "magazzino", con creazione di un'ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.

Da qui il dubbio: qual è il numero di unità immobiliari da prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato? Quelle iniziali o quelle finali? E Le pertinenze vanno considerate a sé stanti o no?

Pertinenze: differenza tra condomini ed edifici unifamiliari

Con la risposta n. 568/2021 l’istante aveva vinto un terno al lotto: secondo l’Agenzia delle Entrate, le pertinenze andavano calcolate come unità immobiliari a sé stanti. Questo parere aveva sollevato più di un dubbio, perché sembrava non tenere conto di una fondamentale distinzione sul calcolo dei massimali di spesa relativi alle pertinenze:

• se sono accatastate autonomamente in un condominio esse concorrono a determinare la spesa massima detraibile, purché siano inglobate nello stesso fabbricato in cui si trovano gli appartamenti interessati dai lavori;
• quelle in edifici unifamiliari, interne o staccate che siano, anche se singolarmente accatastate, rientrano nel massimale di spesa del fabbricato.

Calcolo limiti di spesa su pertinenze: la nuova risposta di ADE

Com’era quindi possibile che le pertinenze fossero state calcolate come unità a sé stanti, visto che si trovavano nello stesso edificio unifamiliare? Ecco quindi la rettifica di AdE, fornita con la risposta n. 765/2021: l’Agenzia fa riferimento alla circolare n. 24/E del 2020 e ricorda che la detrazione Superbonus 110% spetta anche in relazione agli interventi realizzati su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati) e i cui limiti di spesa per ciascun intervento si riferiscono al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Inoltre, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici attualmente disciplinati dagli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013, ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione di un'unica unità, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Stesso criterio, come chiarito con la circolare n. 30/E del 2020, va applicato anche ai fini del Superbonus: ciò significa che nel caso in esame, riguardante un edificio residenziale unifamiliare composto da una unità abitativa accatastata e da due pertinenze, i limiti di spesa a disposizione corrispondono a:

• 96.000 euro per gli interventi antisismici considerando la singola unità residenziale unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali;

• 50.000 euro per l'isolamento termico delle pareti esterne;
• 30.000 euro per la sostituzione della centrale termica;
• 54.545 euro per la sostituzione degli infissi;
• 48.000 euro per l'installazione dell'impianto fotovoltaico, e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022. In caso di interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del D.P.R. n. 380/2001, il limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale;
• 48.000 euro per l'installazione del relativo sistema di accumulo.

Quindi le due pertinenze, essendo in un edificio unifamiliare, rientrano nel massimale di spesa dell’unità abitativa e a nulla vale che una delle due venga convertita in unità residenziale: per il calcolo dei limiti va preso in esame l’edificio allo stato iniziale e non quello risultante alla fine dei lavori.