Superbonus 110%, immobile e pertinenze: i limiti di spesa

Nella definizione di una pratica di superbonus 110%, ciò su cui è necessario fare molta attenzione è il calcolo delle spese ammissibili e dei limiti di spesa. Nel totale delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione (energetica e strutturale) di un edificio alcune possono rientrare tra quelle agevolabili al 110%, altre tra quelle che accedono ad altre detrazioni fiscali, ma certamente ognuna ha dei limiti di spesa o una spesa massima detraibile.

Detrazioni fiscali: le differenze tra limiti di spesa e spesa massima ammissibile

Nel caso del superbonus 110%, l'articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), definendo gli interventi ammessi come trainanti, parla di "ammontare complessivo delle spese" sul quale va calcolata la detrazione fiscale del 110%. Nel caso, ad esempio, degli interventi di cui al comma 1, lettera a), la detrazione per l'isolamento termico a cappotto:

• per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a euro 50.000 - quindi la detrazione massima ammissibile sarà di euro 50.000 x 110% = euro 55.000;
• per gli edifici plurifamiliari:
  • va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari - quindi la detrazione massima ammissibile nel caso di 8 unità immobiliari sarà di euro 40.000 x 8 x 110% = euro 352.000;
  • va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari - quindi la detrazione massima ammissibile nel caso di 10 unità immobiliari sarà di euro 40.000 x 8 x 110% + euro 30.000 x 2 x 110% = euro 352.000 + euro 66.000 = euro 418.000.

Il calcolo dei limiti di spesa e le pertinenze

Un tema molto delicato riguarda gli edifici plurifamiliari, le pertinenze e il calcolo dei limiti di spesa. L'articolo 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio ammette tra i beneficiari alla detrazione del 110% anche gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Alcuni chiarimenti sono stati forniti in merito al calcolo delle unità immobiliari per la verifica delle caratteristiche dell'edificio plurifamiliare come definito al su-richiamato all'articolo 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio. Ricordiamo, ad esempio le risposte dell'Agenzia delle Entrate e del sottosegretario del Ministero dell’Economie e delle Finanze. Unanimi nel ritenere che le pertinenze non vadano considerate nel calcolo delle unità immobiliari per la verifica della condizione di cui all'articolo 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, ma che vanno conteggiate separatamente nel calcolo dei limiti di spesa.

Superbonus 110% e limiti di spesa: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Sull'argomento registriamo l'ultimo intervento dell'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 568 del 30 agosto 2021. Nella situazione rappresentata dall'istante abbiamo:

• edificio in comproprietà tra due soggetti composto da una unità abitativa (A/3) e da due pertinenze(C/6 e C/2);
• al termine dei lavori risulterà variata la destinazione d'uso di una porzione del "magazzino", con creazione di un'ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3;
• realizzazione di un intervento di riduzione del rischio sismico e uno di riqualificazione energetica.

La domanda: qual è il numero di unità immobiliari da prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato?

Il calcolo dei limiti di spesa

Dopo aver chiarito il quadro normativo di riferimento, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, con la quale ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari si è ritenuto che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Ma non nel calcolo dei limiti di spesa.

Nel caso di edifici di un unico proprietario, l'importo massimo di spesa ammesso al Superbonus in relazione agli interventi antisismici è pari a euro 96.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze. Analogamente, per interventi di efficientamento energetico consistenti, ad esempio, nella posa del cappotto termico, l'importo massimo di spesa, pari a euro 40.000, va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze.

In linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari, o la suddivisione di un'unità immobiliare, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio, va applicato anche ai fini del Superbonus.

Con riferimento al caso di specie, in cui l'edificio, di cui l'Istante è comproprietaria, è composto, nello stato precedente all'inizio dei lavori, da tre unità immobiliari accatastate separatamente, di cui una unità residenziale e due unità pertinenziali di categoria C/2 e C/6, si ritiene possa applicarsi il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa (ivi inclusa la natura residenziale dell'edificio) e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto. Non rileva, ai fini dell'applicabilità dell'agevolazione nel caso di specie, il fatto che al termine lavori verrà realizzata, mediante suddivisione dell'unità C/2, un'ulteriore unità immobiliare residenziale. In relazione agli interventi sull'edificio descritto nell'Istanza, andranno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio censite in Catasto prima dell'inizio dei lavori, incluse le pertinenze.