Superbonus 110% e massimali: il MEF sulle unità immobiliari non residenziali

La legge di Bilancio 2021 (art. 1, comma 66, lettera n) della Legge n. 178/2020) ha esteso il superbonus 110% agli edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

Superbonus 110%: le unità immobiliari non residenziali

Ciò che non è stato chiaro sin da subito, è come calcolare i limiti di spesa previsti nel caso all’interno dell’edificio siano presenti anche unità immobiliari con destinazione diversa da quella residenziale. Ed è proprio questa la domanda che è stata posta in una interrogazione a risposta scritta al il Ministero dell’Economia e delle Finanza (MF), che ha fornito importanti chiarimenti sull’argomento.

In particolare, a seguito della modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2021, l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari persone fisiche ed è riferita alla spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Secondo il MEF, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la Legge di bilancio 2021. Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Superbonus 110%: la determinazione del limite di spesa

Con riferimento, invece, alla determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus, nella circolare dell'Agenzia delle Entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.4.4), è stato precisato che: «conformemente a quanto previsto per l'ecobonus e per il sismabonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8».

Superbonus 110%: spese addebitate ad un numero minore di proprietari del condominio

Il MEF ha anche ricordato che con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che: «nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in finzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare».

Esempio: nel caso di un edificio in condominio, composto da 5 unità immobiliari, siano realizzati interventi di isolamento termico delle superfici opache, per il quale il limite di spesa è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (200.000 euro), ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro.

Lo stesso Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), all’art. 119, comma 9-bis prevede la possibilità per l’assemblea di condominio di deliberare, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.