Superbonus 110% e orizzonte temporale: il Fisco conferma il disallineamento

Una nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate conferma il disallineamento delle tempistiche tra i lavori di superbonus del condominio e dei singoli condomini

di Gianluca Oreto - 27/11/2021
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Superbonus 110% e orizzonte temporale: il Fisco conferma il disallineamento

Superbonus 110% per gli interventi trainanti realizzati sulle parti comuni di un condominio o di un edificio plurifamiliare da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate con unico proprietario e per gli interventi trainati realizzati sulle singole unità immobiliari hanno lo stesso orizzonte temporale di fruizione del beneficio fiscale?

Superbonus 110% e orizzonte temporale: la risposta di LavoriPubblici.it

Avevo già risposto alla domanda nell'articolo Superbonus 110%: la scadenza per condomini e persone fisiche in cui sostanzialmente avevo evidenziato un disallineamento normativo tra le scadenze previste per tutti i beneficiari e le eccezioni stabilite solo per condomini e edifici plurifamiliari con unico proprietario (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2021) e IACP (art. 119, comma 9, lettera c) del Decreto Legge n. 34/2021).

Tesi scaturita da una semplice lettura dell'art. 119 del Decreto Rilancio e dal fatto che la norma, a parte il fotovoltaico, non prevede alcuna eccezione temporale per interventi trainanti e trainati, né prevede che l'orizzonte temporale dei trainati segua quello dei trainati.

Da qui il fatto che mentre (ad oggi) un condominio o la persona fisica proprietaria di un edificio plurifamiliare da 2 a 4 u.i. può intervenire sulle parti comuni fino al 31 dicembre 2022, per i lavori trainati realizzati dalla persona fisica che vuole intervenire sulla singola unità immobiliare la scadenza è al momento fissata al 30 giugno 2022.

Tesi che ha generato critiche, anatemi e contro analisi tecnicamente corrette ma prive di fondamento normativo.

Superbonus 110% e orizzonte temporale: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

A confermare la mia tesi ci ha pensato ancora una volta l'Agenzia delle Entrate, Direzione regionale dell'Emilia Romagna, rispondendo all'interpello n. 909-1875/2021, che ci consente di riapprofondire l'argomento.

Nel caso di specie siamo di fronte ad un edificio costituito da tre unità abitative e una unità pertinenziale, in comproprietà indivisa tra due persone fisiche. Dunque ad uno dei due soggetti beneficiari indicati alla lettera a), comma 9, art. 119 del Decreto Rilancio e per il quale il precedente comma 8-bis prevede:

Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

La norma ha previsto in questo comma 3 eccezioni alla scadenza del 30 giugno 2022 per gli interventi effettuati:

  • dai condomini - 31 dicembre 2022;
  • dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche - 31 dicembre 2022 se al 30 giugno 2022 hanno effettuato lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo;
  • dagli IACP - 30 giugno 2023 o 31 dicembre 2023 se al 30 giugno 2023 hanno effettuato lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo.

L'Agenzia delle Entrate conferma che, in presenza di tutti i requisiti di legge, l'orizzonte temporale per la fruizione del superbonus è:

  • per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni dell'edificio: in relazione alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022; ed anche in relazione alle spese sostenute dall'1 luglio 2022 al 31 dicembre 2022 nel caso in cui al 30.06.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60%;
  • per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari: in relazione alle spese sostenute fino al 30.06.2022.

Il Fisco ricorda, pure, che le spese per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione; le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Confermato, dunque, il disallineamento temporale tra gli interventi sulle parti comuni e gli interventi sulle singole unità immobiliari del medesimo edificio. Pur comprendendosi le problematiche di carattere operativo che ne potrebbero derivare, evidenziate in più occasioni anche dalla stampa specializzata, si ritiene che l'attuale dettato normativo non consenta di giungere a diversa conclusione.

Il limite delle due unità immobiliari

Altro aspetto chiarito dall'Agenzia delle Entrate, sempre sullo stesso edificio plurifamiliare, riguarda il limite di "due unità immobiliari" previsto dal comma 10, art. 119 del Decreto Rilancio.

Il comma 10 prevede:

Le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Il Fisco conferma che il limite di "due unità immobiliari" è sempre relativo alla persona fisica, non agli immobili. In altre parole, il suddetto limite:

  • non significa che di tutte le unità immobiliari di cui un soggetto è proprietario/comproprietario o comunque "avente titolo" ai fini dell'agevolazione, solo due possono essere oggetto di interventi in superbonus;
  • ma che ogni persona fisica può usufruire del superbonus per le spese sostenute al massimo su due unità immobiliari.

Tale limitazione, in sostanza, non opera con riferimento alle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell'edificio, nonché per gli interventi antisismici. Tale limitazione non è correlata agli immobili oggetto degli interventi, bensì ai contribuenti interessati dall'agevolazione. Pertanto, nel caso rappresentato di un soggetto che ha già utilizzato l'agevolazione per la riqualificazione energetica di due immobili, lo stesso non potrà fruire del Superbonus con riferimento ad interventi di riqualificazione energetica realizzati su un altro immobile di cui è comproprietario al 50%.

L'altro comproprietario potrà fruire del Superbonus, in relazione alle spese sostenute, qualora non abbia, a sua volta, già fruito dell'agevolazione per interventi di efficienza energetica realizzati su altre due unità immobiliari.

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