Superbonus 110% e villette a schiera: nuovo intervento del Fisco

Un complesso edilizio formato da tre immobili a destinazione residenziale (categoria A/2) e tre pertinenze (C/6 e C/2). Piccolo particolare, stiamo parlando di "villette a schiera" ognuna delle quali dotate di "indipendenza funzionale", accesso autonomo e diversi proprietari.

Superbonus 110% e villette a schiera: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Un caso comune per il patrimonio edilizio italiano in cui ci si interroga almeno su due importanti aspetti:

• il limite di spesa previsto per il sismabonus 110%;
• il limite di spesa previsto per l'ecobonus.

Sul primo aspetto fornisce una interpretazione esaustiva la risposta n. 780 del 16 novembre 2021 con la quale l'Agenzia delle Entrate conferma di fatto quanto la nostra redazione afferma da tempo: nel calcolo dei massimali le pertinenze hanno valore solo in edifici composti da più unità abitative.

Il caso in esame come va considerato: come condominio? come singoli edifici? Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate.

Le premesse dell'istante

In sede di interpello l'istante fa presente che dal punto di vista strutturale, il complesso edilizio è un unico edificio, composto da tre unità abitative di tre diversi proprietari, che si configura come un "condominio strutturale", dato che non è possibile per i singoli proprietari intervenire sulle strutture della propria parte, senza che qualsiasi intervento strutturale abbia un qualche effetto, anche potenzialmente negativo, sulla statica dell'Unità Strutturale definita dalle norme tecniche di costruzione di cui al decreto ministeriale del 17 gennaio 2018 (NTC 2018).

Proprio per questo motivo, è stato costituito il condominio ma ci si interroga su due questioni:

• se, nel caso in cui tutte le unità facenti parte dell'Unità Strutturale intendano intervenire con lavori strutturali, costituendosi per tali lavori in condominio, sia possibile accedere ai benefici fiscali previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020 (decreto Rilancio), con particolare riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico definiti dagli articoli 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (sismabonus) potenziati al 110%;
• nel caso di risposta affermativa, quali siano i massimali di spesa relativi agli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus);
• se sia possibile accedere ai benefici fiscali previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio con particolare riferimento agli interventi di sostituzione dei serramenti anche nel caso di piccole modifiche di forma e dimensione degli stessi.

Non è presente una domanda che avremmo fatto noi come redazione, ovvero: per gli interventi di ecobonus come cambiano i massimali di spesa se un singolo proprietario decide di intervenire autonomamente con la realizzazione del cappotto termico e successivamente gli altri due proprietari (come condominio) intendono realizzare lo stesso intervento? Aspetto di non poco conto su cui non è stata posta domanda e quindi non abbiamo risposta.

Il calcolo dei limiti di spesa per il Sismabonus

Per quanto riguarda i limiti di spesa previsti per il sismabonus, dopo aver ricordato le solite questioni interenti il quadro normativo, le asseverazioni, gli adempimenti, i riferimenti alle NTC 2018 e il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (CSLLPP) prot. n. 7035 del 13 luglio 2021 (col quale si afferma che "rientrano tra gli interventi agevolabili anche gli quelli di riparazione o locali realizzati su una villetta a schiera"), l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto (correttamente) di valorizzare il caso di specie come un edificio in condominio.

Per questo motivo, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell'edificio. Calcolo che va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.

Nel caso di specie, pertanto, la spesa massima ammessa per gli interventi di riduzione del rischio sismico sarà pari a Euro 576.000,00 (Euro 96.000 x 6).

La modifica degli infissi

Infine, con rifermento alla possibilità di ammettere al Superbonus i nuovi serramenti che hanno una diversa geometria rispetto a quelli esistenti, l'Agenzia delle Entrate ha nicchiato un po' rispondendo che:

• la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi trainati di sostituzione degli infissi sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (cosa ormai chiara);
• è necessario il rispetto dei requisiti minimi (anche questo aspetto chiaro);
• l'intervento di sostituzione degli infissi deve configurarsi come sostituzione di componenti già esistenti o di loro parti e non come nuova installazione (aspetto ampiamente chiarito).

Ciò premesso, sentiti il Ministero dello sviluppo economico ed ENEA, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che per gli interventi diversi da quelli di demolizione e ricostruzione è possibile fruire delle agevolazioni fiscali, compreso il Superbonus, anche nell'ipotesi di interventi di spostamento e variazione dimensionale degli infissi, nel presupposto, tuttavia, che siano rispettati tutti i requisiti richiesti dalla normativa di riferimento e a condizione che la superficie "totale" degli infissi nella situazione post intervento sia minore o uguale rispetto alla superficie degli infissi misurata prima dell'intervento edilizio. Ciò a garanzia del principio di risparmio energetico (anche questo aspetto che ormai tutti abbiamo chiaro).

Come detto, sarebbe utile chiarire il calcolo dei limiti di spesa nel caso la singola villetta a schiera decida poi autonomamente di realizzare interventi di ecobonus 110%.