Superbonus 2021, tutto quello che serve sapere dopo le ultime modifiche

Guida al nuovo Superbonus 110%: il quadro normativo, i beneficiari, gli interventi trainanti e trainati, le esclusioni, il titolo edilizio e le opzioni alternative

di Redazione tecnica - 16/07/2021
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Superbonus 2021, tutto quello che serve sapere dopo le ultime modifiche

Dalla prima formulazione del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) sono tante le modifiche arrivate agli articoli 119 e 121 che hanno avuto lo scopo di migliorare e semplificare le procedure di accesso alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: il quadro normativo di riferimento

Per prima cosa occorre comprendere la norma e leggere gli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio che ad oggi sono stati modificati dalle seguenti norme:

Se vuoi puoi scaricare l’ultima versione aggiornata dei due articoli.

È bene sapere, però, che il superbonus 110% coinvolge una serie di disposizioni normative, tra le quali è sempre opportuno ricordare:

  • il Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR);
  • il Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
  • il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia);
  • il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio);
  • il Decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192;
  • il Decreto legislativo 9 aprile 2008 n. 81 (Testo Unico Sicurezza Lavoro);
  • il Decreto-Legge 4 giugno 2013, n. 63;
  • i due Decreti del Ministero dello Sviluppo economico 26 giugno 2015;
  • il Decreto Presidente Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.

Oltre a questi, il Decreto Rilancio ha previsto alcuni provvedimenti attuativi, tra i quali è importante ricordare:

  • il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58;
  • i due Decreti del Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti tecnici e Decreto Asseverazioni);
  • il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 6 agosto 2020, n. 329;

oltre ad alcune guide e provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate. Puoi trovare tutte queste norme e tanto altro nel nostro Speciale Superbonus 110%. Se vuoi essere guidato da un esperto, puoi visionare il corso “Il Superbonus 110% dopo il Decreto Semplificazioni-bis”.

Speciale Superbonus

Superbonus 110%: l’orizzonte di riferimento

Prima di addentrarci ricordando beneficiari, requisiti, interventi, limiti di spesa, adempimenti e modalità di fruizione, è bene chiarire subito uno degli aspetti più delicati: l’orizzonte temporale di fruizione del bonus 110%. Uno degli aspetti che ci ha tenuti più con il fiato in sospeso fino a pochi giorni fa.

Grazie alle proroghe arrivate con la Legge di Bilancio 2021 e con il Decreto Legge n. 59/2021, l’orizzonte temporale di fruizione del superbonus 110% è il seguente:

  • tutti i beneficiari (unifamiliari incluse): 1 luglio 2020-30 giugno 2022;
  • condomini: 1 luglio 2020-31 dicembre 2022;
  • edifici plurifamiliari da 2 a 4 u.i.: 1 luglio 2020-30 giugno 2022 (se entro questa data vengono completati il 60% dei lavori, è possibile arrivare al 31 dicembre 2022);
  • IACP: 1 luglio 2020-30 giugno 2023 (se entro questa data vengono completati il 60% dei lavori, è possibile arrivare al 31 dicembre 2023).

Superbonus 110%: i beneficiari

Chi può fruire del superbonus 110%? La risposta è contenuta nella norma ed, in particolare, nell’art. 119, comma 9 del Decreto Rilancio che ammette al bonus gli interventi realizzati da:

  • condomini;
  • edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
  • persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
  • istituti autonomi case popolari (IACP);
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Un chiarimento d’obbligo: le società possono fruire del superbonus 110% limitatamente alle spesa sostenute per le parti comuni di condomini a prevalenza residenziale. Nei condomini va verificata la “residenzialità” perché, come più volte chiarito dall’Agenzia delle Entrate in riferimento alle spese sulle parti comuni degli edifici in condominio, queste possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Possono verificarsi due casi:

  • la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore o uguale al 50%: in questo caso è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
  • la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è inferiore al 50%: è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, ma non per le unità non residenziali.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Da ricordare che il Decreto Rilancio esclude l'accesso al bonus alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 - Abitazioni in ville;
  • A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Superbonus 110%: gli interventi trainanti e trainati

Gli interventi che accedono al superbonus 110% sono indicati nei primi 8 commi dell’art. 119 del Decreto Rilancio e possono essere distinti in due tipologie:

  • interventi trainanti - accedono direttamente al superbonus;
  • interventi trainati - accedono al superbonus solo se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainate (devono quindi essere realizzarti nell’orizzonte temporale di riferimento del superbonus e tra l’inizio e la fine dei lavori trainanti).

Gli interventi trainanti sono:

  • l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
  • gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
  • gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • gli interventi di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

Gli interventi trainanti di riqualificazione energetica possono trainare i seguenti interventi:

  • efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
  • acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (di efficienza energetica o riduzione del rischio sismico) consente di portare in detrazione fiscale al 110% altre spese, sempre se effettuate congiuntamente, relative a:

  • abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
  • installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Superbonus 110%: il titolo edilizio

Questa è la grande novità post pubblicazione del Decreto Legge n.77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) del quale, pur essendo già in vigore, si attende la conferma della conversione in legge. L’art. 33 del Decreto Semplificazioni-bis, tra le altre cose, ha sostituito il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (inserito per la prima volta dal Decreto Legge n. 104/2020). Grazie a questa sostituzione è stato previsto che tutti gli interventi che accedono al superbonus (trainanti e trainati, energetici e strutturali) che non necessitano di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, possono essere:

  • considerati interventi di manutenzione straordinaria;
  • realizzati mediante presentazione di una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) dentro la quale non serve attestare lo stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ma solo gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967 (attestazione a cura dell'interessato).

Altro aspetto (non di poco conto) riguarda gli effetti di cui all’art. 49 del Testo Unico Edilizia che prevede la decadenza di qualsiasi beneficio fiscale fruito su un immobile in cui siano presenti degli abusi edilizi. Il nuovo comma 13-ter prevede che la decadenza del superbonus si potrà avere solo in alcuni casi, ovvero:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Da ricordare che l'ultimo periodo del nuovo comma 13-ter prevede che "Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento". Ciò significa:

  • da una parte che le modifiche non avranno l'effetto condono su eventuali abusi edilizi presenti;
  • dall'altra che la CILA autodenuncerà l'interessato al SUE nel caso gli elaborati grafici rappresentino delle difformità rispetto all'ultimo titolo edilizio.

Superbonus 110%: le opzioni alternative

L'art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, per

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura), fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare (c.d. cessione del credito), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Le opzioni possono essere esercitate in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento

Tali opzioni possono essere esercitate per il superbonus per le spese sostenute negli anni 2020, 2021 e 2022. Per le altre detrazioni ordinarie, le opzioni possono essere esercitate limitatamente agli anni 2020 e 2021.