Superbonus, abusi edilizi, stato legittimo e CILAS: grave errore del Notariato

Tra i compiti non espressamente e direttamente previsti per il notaio vi è la verifica di conformità edilizia e urbanistica nel caso di compravendite immobiliari. Non compete al notaio, che non ne ha appunto le competenze, la verifica dello stato legittimo di un immobile che deve essere compravenduto.

Immobili e bonus fiscali 2024: la guida del Notariato

Di stato legittimo ne parla, però, impropriamente il Notariato nella sua ultima guida “Immobili e bonus fiscali 2024” in cui fa il punto dei principali bonus edilizi utilizzabili nel 2024 alla luce del Decreto Legge n. 212/2023 (recentemente convertito in legge).

Molto interessante è l’ultima sezione della guida dedicata alla “regolarità urbanistica” e all’interno della quale i notai chiariscono alcuni aspetti relativi:

• alla disciplina urbanistica degli interventi ammessi al superbonus;
• alla non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato;
• alle deroghe alla disciplina ordinaria.

La disciplina urbanistica per il Superbonus

Relativamente al primo punto, i notai entrano nel dettaglio delle modifiche apportate dall’art. 33, comma 1, lett. c), del D.L. 31 maggio 2021 n. 77 (Decreto Semplificazioni), convertito con legge 29 luglio 2021 n. 108, che tra le altre cose ha sostituito il comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) prevedendo nel nostro ordinamento la “Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per il Superbonus” altrimenti conosciuta come CILAS.

In questa parte, tra le principali caratteristiche della CILA-SuperBonus, i notai rilevano la non necessità di attestare lo stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le cause di decadenza del Superbonus

Per quanto riguarda le deroghe alla disciplina ordinaria, i notai ricordano preliminarmente che secondo quanto previsto all’art. 49 del Testo Unico Edilizia, agli immobili che presentano difformità di carattere edilizio (che non rientrino nelle cd. “tolleranze costruttive/esecutive”), è preclusa la possibilità di accedere ad eventuali agevolazioni fiscali.

Per gli interventi di Superbonus, invece, è stata prevista una deroga all’art. 49 del Testo Unico Edilizia e il bonus decade unicamente nei seguenti casi:

1. mancata presentazione della CILAS;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
3. assenza dell’attestazione dei dati che debbono essere riportati nella CILAS (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14, del D.L. 34/2020.

Superbonus e stato legittimo: cosa scrivono i notai

Ciò che non torna sono i contenuti della seconda parte, relativa alla non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato che accede al superbonus. In questa sezione i notai (giustamente) confermano che la CILAS non necessita dell’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia. Poi continuano affermando:

La norma del Decreto Semplificazioni con l’escludere espressamente la necessità dell’attestazione dello stato legittimo ha reso, pertanto, irrilevanti, ai fini della fruizione del Super-Bonus, non solo le difformità riconducibili alle tolleranze costruttive-esecutive ma anche ogni altra difformità edilizia (diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1 settembre 1967) agevolando, in tal modo, il ricorso al beneficio in oggetto.

Considerazione che evidentemente non rileva gli ultimi interventi della giurisprudenza amministrativa tra cui ricordiamo:

• l’Ordinanza TAR Veneto 13 marzo 2023, n. 128 che ha confermato il principio generale secondo cui affinché gli qualsiasi intervento edilizio possa essere lecitamente realizzato, è necessario non soltanto il possesso del relativo titolo concessorio, ma anche la sua afferenza ad immobile non abusivo;
• la Sentenza TAR Lazio 7 dicembre 2023, n. 18386 secondo cui una CILAS presentata su un immobile sul quale non si è ancora completata la sanatoria, risulta essere irricevibile da parte della pubblica amministrazione;
• l’ordinanza del TAR Toscana 16 gennaio 2024, n. 72 secondo cui, in presenza di sanatoria in corso, la CILAS risulta legittima se i lavori non sono stati avviati.

Lo stato legittimo nel Superbonus

In realtà, dalla attenta lettura della norma e dalla conoscenza dei più recenti orientamenti della giustizia amministrativa e della Cassazione, è possibile desumere che il Decreto Semplificazioni ha previsto la CILAS derogando l’interessato dalla “attestazione dello stato legittimo”.

Ma la deroga dall’attestazione non significa che l’intervento di superbonus possa essere avviato in presenza di abusi edilizi, almeno per due motivi:

• avviare un intervento qualsiasi (anche di superbonus) su un immobile che presenta abusi edilizi, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio (sentenza Corte di Cassazione 9 luglio 2019, n. 29984);
• la presentazione della CILAS per un immobile che presenta abusi non sanati è stata definita da alcuni tribunali “irricevibile” con la conseguenza che l’irricevibilità della CILAS stessa fa rientrare tra la causa di decadenza dal superbonus indicata all’art. 119, comma 13-ter, lettera a) del Decreto Rilancio.

Concludendo, il Notariato farebbe bene a fare più attenzione prima di scrivere certe cose.