Superbonus e cessione del credito: occhio alle varianti

Tra i momenti chiave che hanno segnato il calendario del superbonus e della cessione del credito, il 18 novembre 2022 e il 16 febbraio 2023 sono forse quelli che hanno inciso maggiormente sul futuro di queste misure.

Il Decreto Aiuti-quater e il Decreto blocca cessioni

Entrando nel dettaglio:

• il 18 novembre 2022 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6 e successivamente modificato dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• il 16 febbraio 2023 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), in attesa di conversione in legge.

Nella sua prima formulazione, il Decreto Aiuti-quater ha anticipato la rimodulazione del superbonus portando l'aliquota dal 110% al 90% a partire dalle spese sostenute dall'1 gennaio 2023 e prevedendo un complicato regime di eccezioni per continuare ad utilizzare la detrazione più favorevole.

Il risultato di questa anticipazione è stato generare una folle corsa alla presentazione delle CILAS e dei permessi di costruire per gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Nella sua versione definitiva, post legge di conversione e legge di Bilancio 2023, la rimodulazione infatti non si applica:

• ai condomini che avevano deliberato l'esecuzione degli interventi entro il 18 novembre 2022 e avessero presentato la CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• ai condomini che avevano deliberato l'esecuzione degli interventi in data compresa tra il 19 e il 24 novembre 2022 e avessero presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022;
• agli edifici unifamiliari con CILAS presentata entro il 25 novembre 2022;
• agli interventi di demolizione e ricostruzione con istanza di acquisizione del titolo presentata entro il 31 dicembre 2022.

Restando sul Superbonus, il Decreto blocca cessioni ha vietato l'utilizzo del meccanismo di cessione del credito di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio, fatta eccezione per gli interventi Superbonus per i quali prima del 17 febbraio 2023:

• risulti presentata la CILAS, nel caso di interventi diversi da quelli effettuati nei condomini;
• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILAS, nel caso di interventi effettuati dai condomini;
• risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Diversamente dal Decreto Aiuti-quater, il Decreto blocca cessioni non ha lasciato il tempo a nessuno per la presentazione "veloce" del titolo o della comunicazione di inizio lavori asseverata.

Lavori aggiuntivi, varianti ordinarie ed essenziali

Nelle scorse settimane abbiamo provveduto a rispondere ad una domanda in merito all'utilizzo delle opzioni alternative per dei lavori aggiuntivi deliberati da un condominio in data successiva al 16 febbraio 2023. In questo caso la risposta è stata che tali lavori avrebbero comportato una nuova delibera assembleare successiva al 16 febbraio 2023 e che, a norma di legge, non avrebbero potuto utilizzare le opzioni alternative.

Diverso è, naturalmente, il caso di lavori aggiuntivi o varianti che riguardano:

• interventi diversi da quelli effettuati nei condomini per i quali le varianti alla CILAS devono essere comunicate a fine lavori;
• interventi di demolizione e ricostruzione per i quali l'istanza di acquisizione del titolo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.

Nel primo caso, se la CILAS è stata presentata nei termini previsti dal Decreto Aiuti-quater, anche i lavori aggiuntivi potranno godere dell'aliquota al 110% così come sarà possibile utilizzare le opzioni alternative.

Nel caso, invece, di varianti occorre fare una precisa distinzione tra quelle ordinarie e quelle essenziali. L'art. 32 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dispone che le Regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Occhio alle varianti essenziali

Qualsiasi variante essenziale rispetto al titolo presentato costituisce un nuovo intervento che va assentito mediante nuovo titolo edilizio. Ciò significa che, ad esempio, un progetto di demolizione e ricostruzione con istanza di acquisizione del titolo presentata entro il 31 dicembre 2022, se comporta una variazione essenziale, necessiterà di una nuova istanza che:

• se successiva al 31 dicembre 2022 comporterà l'utilizzo del superbonus con aliquota al 90%;
• se successiva al 16 febbraio 2023 comporterà il divieto di utilizzo delle opzioni alternative di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio.