Superbonus, frazionamento e moltiplicazione dei massimali: occhio al reato

Nel 2020 ho acquistato un immobile che, pochi mesi prima che avvenisse l’acquisto, era stato oggetto di un importante intervento di frazionamento catastale, che aveva portato il numero di unità immobiliari da 4 a 15. In particolare, tale frazionamento è intervenuto prima ancora dell'entrata in vigore del Decreto Rilancio, che ha istituito il Superbonus.

Io, ripeto, ho comprato un immobile che era stato già frazionato ed ho poi eseguito nel 2022 un intervento edilizio meritevole del Superbonus, che mi ha consentito di ottenere una palazzina composta da 6 appartamenti da destinare ad uso della mia famiglia e in parte da affittare.

Adesso, però, mi è venuto il dubbio che in caso di controlli possa essere messa in discussione la liceità del frazionamento, anche se è stato eseguito prima del Decreto Rilancio.

L’Esperto risponde

Quando si pensa al Superbonus si pensa a un tema divisivo. Effettivamente, è dal suo ingresso nell’ordinamento nel lontano 2020 che la normativa che lo regola divide le opinioni e le ricostruzioni di molti addetti ai lavori. Il decreto che lo ha introdotto, vale a dire il DL 34/2020 conosciuto come Decreto Rilancio, è infatti altamente tecnico e “ad incastro”, e la situazione non è stata peraltro del tutto districata nel tempo, essendo anzi intervenute numerose modifiche che hanno finito per stratificarsi.

Il frazionamento si inserisce così tra i vari temi “incerti”, una zona d’ombra su cui si è fatto luce solo parzialmente e che non smette di “stupire”. Che sia possibile per il proprietario dividere un edificio in più unità immobiliari prima di iniziare gli interventi agevolabili con i bonus, è un dato confermato dal Fisco. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito, ad esempio, nella Circolare n. 23/2022. È lo stesso documento, però, a riservare all’amministrazione ampi spazi di accertamento sull’utilizzo indebito delle agevolazioni, cosicché il contribuente dovrà stare particolarmente attento a non incorrere nell’abuso del diritto. Nel concreto, non si sa quanto “rigidi” possano essere i controlli, ma un’analisi del concetto di “abuso del diritto” aiuta a comprendere se il caso presentato dal gentile lettore presenti, e in che misura, profili di rischio.

Il fatto che l’immobile sia stato frazionato prima dell’entrata in vigore del Decreto Rilancio, come vedremo, non è purtroppo in grado di per sé stesso di escludere una possibile contestazione da parte dell’amministrazione. Ciò che sembra più rilevante è piuttosto la finalità del frazionamento e il suo riscontro pratico nella realtà. Ad essere illegittimo e potenzialmente un reato, cioè, è il frazionamento “fittizio”.