Vano scale in condominio: è sempre parte comune, salvo atto che provi il contrario

Una volta che in un edificio si costituisce il condominio, salvo atti ufficiali che provino il contrario, i vani scala di accesso ai piani diventano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

Vano scala: parte comune o proprietà privata?.

Lo ha ricordato la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 36377/2022, a seguito del ricorso presentato contro la sentenza con cui la Corte di Appello aveva condannato il proprietario di un appartamento, situato all’interno di un edificio originariamente di esclusiva proprietà del padre, alla rimozione della porta collocata in corrispondenza di un pianerottolo e alla restituzione all’uso comune del vano scala.

Nel ricostruire la vicenda, era stato fatto presente che l’immobile era stato realizzato nel corso del tempo da un unico proprietario, che poi aveva alienato ai figli gli appartamenti, disposti su più piani.  Tra questi, un miniappartamento al terzo piano con un vano scala di accesso utile a raggiungere anche i piani superiori. Secondo il ricorrente tale vano scala era originariamente lastrico solare che, come specificato espressamente negli atti di vendita degli appartamenti, rimaneva del proprietario originario. Per questo motivo, la Corte d’Appello avrebbe errato nel considerare il vano scala come parte comune e non come lastrico solare di proprietà privata.

Natura e funzioni del vano scale: l'ordinanza della Corte di Cassazione

Nonostante la Cassazione abbia ritenuto inammissibile il ricorso, gli ermellini hanno specificato che il vano scale è un bene che, salvo che per le sue caratteristiche strutturali risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, rientra tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e che pertanto, in caso di frazionamento per alienazione delle singole porzioni, vi resta compreso anche se l'atto di trasferimento abbia omesso di inserirlo tra i beni condominiali, in quanto insuscettibile di separato o autonomo godimento, per essere vincolato all'uso comune, in virtù della sua naturale destinazione .

In un edificio in condominio, le scale, nonché le murature che le delimitano, sono oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, ancorché assolvano, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite esse.

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla “presunzione” di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre, del resto, che dall'atto costitutivo del condominio, risultino, in modo chiaro ed inequivocabile e nel rispetto della forma scritta essenziale, la volontà rivelatrice della esclusione della condominialità di quel determinato bene e l’attribuzione dello stesso in proprietà esclusiva ad uno o alcuni soltanto dei condomini.

L'esclusione dalla condominialità va dichiarata

In questo caso, il dato che il vano scale serviva a rendere accessibile l’appartamento al terzo piano, rimasto nella proprietà originaria, considerato che alcune porzioni dell’edificio sono state alienate, dando vita al condominio, non vale perciò ex se a sottrarre tale bene alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c.

Per altro, secondo la Cassazione sarebbe del tutto irrilevante l’esame dei titoli di proprietà in quanto, dato che si è costituita, in assenza di titolo attestante il contrario, la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c. nel momento stesso in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l'edificio, l’originario unico titolare non può più validamente disporne e i singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva comprendono "pro quota", senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni, essendo la situazione condominiale opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita trascrizione.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la natura di bene condominiale del vano scale.