Vetrate sul balcone: ci vuole il permesso di costruire?

L’installazione di una vetrata sul balcone può essere considerata come un intervento di edilizia libera, alla stregua di una pergotenda oppure configura la realizzazione di una veranda, soggetta a permesso di costruire? Ne parla il Consiglio di Stato nella sentenza n. 7024/2022, con la quale i giudici di Palazzo Spada hanno ribadito alcuni importanti principi per individuare correttamente le diverse tipologie di strutture e capire quale titolo edilizio sia necessario.

Vetrata sul balcone: nuova costruzione o edilizia libera?

Il caso riguarda l’installazione di diverse vetrate con chiusura a libro lungo un balcone di forma semicircolare, su una guida in alluminio e senza l’utilizzo di telai in acciaio murati, plinti, saldature o strutture di fissaggio permanenti. Secondo il Comune la struttura non era temporanea né facilmente amovibile e configurava la realizzazione di una veranda, con un aumento volumetrico di circa 96 metri cubi, e ne aveva ordinato la demolizione.

La tesi era già stata confermata in primo grado dal TAR: si trattava di veranda non riconducibile all’attività edilizia libera, la cui chiusura perimetrale realizzata presentava elementi di stabilità e permanenza anche per la consistenza dei materiali e per l’esistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato.

Differenza tra balcone e veranda

Dello stesso avviso il Consiglio di Stato, per cui le opere eseguite, comprendenti una vetrata panoramica e tende motorizzate a tutt’altezza, non consentivano di conservare gli elementi caratteristici del balcone. Come spiega Palazzo Spada, il balcone identifica infatti, un elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni: proprio in virtù di queste caratteristiche esso rappresenta una superficie accessoria, avendo carattere di servizio rispetto alla destinazione d'uso della costruzione stessa.

Diversamente, la veranda individua un locale o uno spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili; ciò a prescindere dall’utilizzo di serramenti: in tali ipotesi, la chiusura dell’elemento edilizio preesistente dà vita ad un nuovo ambiente stabile, caratterizzato dalla stessa destinazione d'uso della costruzione di cui fa parte, esprimendo nuova superficie lorda e generando nuova volumetria.

Secondo il Consiglio, ai fini della corretta qualificazione dell’attività edilizia incidente sui balconi, occorre operare una distinzione a seconda che l’intervento concretamente eseguito:

• si sia tradotto in opere di mero arredo di spazi aperti, deputate a realizzare sole esigenze di miglior godimento dell'immobile senza incidere significativamente su di esso, in tale modo lasciandone inalterate le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali attraverso la conservazione del preesistente utilizzo esterno del balcone, che continua ad essere caratterizzato dall’apertura su almeno due lati;
• abbia determinato la trasformazione dell’organismo edilizio, consentendo la chiusura integrale del balcone o di una sua parte, al fine di soddisfare esigenze non temporanee, a prescindere dai materiali impiegati o dalla loro facile amovibilità.

Veranda: cartatteristiche e permessi necessari

I giudici hanno quindi ribadito che:

• la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell'edificio, è soggetta a permesso di costruire;
• la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica;
• le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.
• non rileva la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico.
• la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una "pertinenza" in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.
• la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili;
• le tende e le pergotende sono sottratte al rilascio del previo titolo edilizio soltanto quando costituiscano un elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, configurando un arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'unità a cui accedono, potendo in siffatte ipotesi essere effettivamente ricondotte agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell'art. 6, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001.

Vetrate sul balcone: ci vuole il permesso di costruire

In questo caso, la vetrata installata ha permesso la chiusura del balcone e le opere realizzate non sono meramente funzionali alla protezione dagli agenti atmosferici, ma consentono la chiusura integrale del balcone, in tale modo creando un ambiente assimilabile (seppure non identico) a quello interno. In questo modo, è stata mutata la natura dell’elemento edilizio, trasformato da balcone a veranda.

Tra l’altro non è sostenibile che la facile amovibilità delle vetrate e il suo utilizzo temporaneo e stagionale impedirebbero di ricondurre l’intervento alla categoria della ristrutturazione edilizia. Questo perché:

• il carattere precario di un manufatto deve essere valutato non con riferimento al tipo di materiali utilizzati per la sua realizzazione, ma all'uso cui lo stesso è destinato; nel senso che, se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell'opera, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata;
• i manufatti non precari, ma funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati come idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico,

Nel caso in esame l’intervento edilizio concretamente eseguito è destinato a soddisfare un’esigenza che non risulta circoscritta temporalmente, con la conseguenza che l’opera non può essere qualificata come precaria o temporanea.

L’appello è stato quindi respinto: la vetrata sul balcone rappresenta un intervento di ristrutturazione edilizia, che comporta la realizzazione di una veranda senza permesso di costruire, ragion per cui l’ordine di demolizione da parte del comune è pienamente legittimo.

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