Violazione distanze legali tra edifici: nuova pronuncia della Cassazione

Come si calcola la distanza minima di 10 metri nel caso di edifici antistanti e in parte aderenti? Ecco il parere degli ermellini

di Redazione tecnica - 15/11/2022
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Violazione distanze legali tra edifici: nuova pronuncia della Cassazione

L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 del d.m. 1n. 444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui.

Distanze minime tra edifici: l'ordinanza della Cassazione

Si tratta del principio di diritto formulato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28147/2022, nell’accogliere il ricorso presentato da una società immobiliare contro la sentenza della Corte di Appello che aveva ordinato dl demolizione delle parti di un edificio costruite in violazione delle distanze.

La società aveva effettuato alcuni lavori di recupero di un complesso edilizio, la cui altezza finale era di 17 metri, e che su un lato cieco raggiungeva gli 8,70 metri, in aderenza allo stabile del controricorrente. Ed è proprio su questa parte che era stata lamentata la violazione delle distanze, confermata sia in primo che in secondo grado.

Da qui il ricorso in Cassazione per violazione e falsa applicazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, relativo alle distanze minime tra fabbricati: spiega il ricorrente che la Corte d’appello avrebbe applicato la disposizione anche a edifici che non si fronteggiano perfettamente sul piano orizzontale e che per la loro conformazione non sono idonei a compromettere la salubrità e le condizioni igienico sanitarie degli spazi intercorrenti tra i medesimi fabbricati, senza peraltro considerare quanto accertato dalla CTU svolta durante il processo di primo grado.

La norma sulle distanze minime tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

Nel giudicare il caso, la Cassazione ha preliminarmente ricordato che, in riferimento ai nuovi edifici costruiti nelle parti di territorio non interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, l’art. 9 d.m. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

La c.t.u. in primo grado aveva escluso che i due edifici si fronteggiassero, ma il giudice, discostandosi dai risultati della perizia, ha accertato che i due edifici non fossero costruiti in aderenza e quindi andassero consideranti come antistanti. Questo orientamento era stato confermato anche in appello, precisando oltretutto che il proprietario dell'area confinante che intenda costruire deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, senza facoltà di costruire in aderenza anche qualora la nuova costruzione si sia mantenuta ad una altezza inferiore a quella delle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste ultime conforme alle previsioni dell'art. 907, co. 3 c.c.

La funzione delle distanze minime

Spiegano gli ermellini che la finalità principale dell’art. 9 d.m. 1444/1968 è di salvaguardare l'interesse pubblico sanitario alla salubrità dell’affacciarsi di esseri viventi agli spazi intercorrenti fra gli edifici che si fronteggiano, quando almeno uno dei due abbia una parete finestrata, a prescindere dal fatto che quest’ultima sia costruita prima o dopo l’altra parete. Strumento ne è il rispetto di una distanza minima, tale da garantire la circolazione d’aria e la irradiazione di luce idonee a mantenere la salubrità di affaccio.

La nozione di «antistanza» o «frontalità» va riferita e circoscritta a pareti o porzioni di pareti che si fronteggiano e pertanto presentano, ove non distanziate adeguatamente, un problema di circolazione d’aria e/o d’irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo concreto che si crei un’intercapedine nociva. Se le pareti si fronteggiano solo per un tratto - perché di diversa estensione orizzontale, verticale o non perfettamente parallele, il rispetto della distanza ex art. 9 d.m. 1444/1968 deve essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti.

In altre parole, la distanza di 10 metri - che è misurata in modo lineare - va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l'avanzamento dell’una la porti ad incontrare l’altra, sia pure in quel segmento.

Non condivisibili, secondo la Cassazione, sono pertanto le pronunce che hanno ritenuto di applicare la distanza minima di dieci metri rispetto ad una parete con finestra non fronteggiante l’altra parete, pur su costruzione in aderenza su tutto il fronte, che si arrestava sotto la soglia della finestra.

Di conseguenza, il ricorso è stato accolto: il rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 d.m. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne nel caso in cui le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui.

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