CAMBIAMENTI NELLE COMPAVENDITE IMMOBILIARI

Con il Decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 4 luglio scorso sono previste importanti novità nel settore immobiliare ed in particolare nelle operazioni di compravendita immobiliare che sono entrate in vigore il 5 luglio scorso.
Riportiamo qui di seguito le nuove regole che interessano le parti contraenti:

• La Finanziaria 2006 (legge n. 266/2005) ha introdotto il principio in base al quale l`imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, in caso di compravendita di abitazioni e relative pertinenze tra persone fisiche non esercenti attività commerciale, possono applicarsi comunque sul valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo di cessione dichiarato nel rogito. Con tale disposizione viene, in sostanza, prevista la possibilità di dichiarare nel rogito il prezzo di vendita effettivo dell’abitazione, senza che lo stesso assuma rilevanza ai fini fiscali, in quanto l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si applicheranno comunque sul valore catastale delle medesime abitazioni cedute (rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di 120, o di 110 se l`immobile costituisce una ``prima casa`` per il soggetto acquirente). Il decreto-legge (art.35, c. 21 e 23) integra tale disciplina, prevedendo comunque l’obbligo di indicare, nel rogito, il corrispettivo pattuito ed un’ulteriore riduzione degli oneri notarili dal 20% al 30%. Il mancato rispetto di tale obbligo comporta l’applicazione delle imposte sull`intero importo del corrispettivo, con una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
  
  
• all'atto di cessione di immobili (art.35, c. 22-23), anche se assoggettato ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio, recante:
  • indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (contanti e comunque non oltre i 12.500 euro - bonifico bancario, assegni bancari, postali o circolari);
    
  • dichiarazione di essersi avvalse di un mediatore con indicazione della relativa spesa sostenuta e delle modalità di pagamento della stessa, più indicazione del numero di partita IVA o del codice fiscale dell`agente immobiliare;
    
  • in caso di incompleta o mendace indicazione di tali dati, si applica una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.