PROVVEDIMENTO AGENZIA DELLE ENTRATE

07/08/2007

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Con il Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 recante “Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all’articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007).”, ai fini dell’accertamento sulle compravendite immobiliari, il “valore normale” dei fabbricati ceduti devono essere stabiliti sulla base dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio.

Ricordiamo che , l’art.35, commi 2-4 e 23 bis, del Decreto-legge n. 223/2006 (decreto “Visco-Bersani”, convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) ha definito la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo “valore normale” degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale” non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Successivamente alla legge n. 248/2006, sull’argomento è intervenuta la legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) che all’articolo 1, comma 307, per la determinazione del “valore normale” ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell’genzia delle Entrate l’ndividuazione periodica dei criteri utili alla determinazione dello stesso valore normale”, ai fini dell’accertamento nell’ambito dell’IVA, dell’imposta di registro e delle imposte dirette.

Con il Provvedimento in argomento il “valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato. Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”. 1.4 Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Al fine di integrare il valore normale dell’immobile occorre tenere conto anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso dell’ufficio:
  • valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
  • prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
  • prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
  • prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
  • prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media;
  • prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
  • ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.
A cura di Paolo Oreto
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paoletto
03/01/2016 10:49
MA PRATICAMENTE SE UN POVERETTO NON HA SOLDI NON SI PU0' COMPRARE LA CASA???
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