Riforma del condominio è legge, tra novità e qualche critica

Grandi novità per il condominio. Il 20 novembre scorso la commissione Giustizia del Senato ha approvato la nuova disciplina del condominio: la riforma è quindi diventata legge e la sua entrata in vigore avverrà sei mesi dopo la pubblicazione in "Gazzetta Ufficiale". Sono numerose le innovazioni introdotte dalla nuova normativa e con cui i proprietari di casa dovranno confrontarsi, vediamo quindi quali sono i cambiamenti principali, tra nuovi vincoli e interessanti opportunità.
L'amministratore di condominio
La nuova normativa prevede che l'amministratore resti in carica due anni e che debba rispondere a precisi requisiti "di formazione e onorabilità". Se richiesto dall'assemblea condominiale, l'amministratore dovrà stipulare, con spese a carico del condominio, una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta. Al momento di accettare la nomina o il rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve inoltre obbligatoriamente specificare, in maniera analitica, l'importo del suo stipendio. Oltre a questo non avrà diritto ad ulteriori compensi, a meno che non vengano deliberati dell'assemblea. Se l'amministratore commette gravi irregolarità fiscali o non ha aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possono, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocargli il mandato anche prima della sua scadenza.

Spese sotto controllo con un sito internet del condominio
I condomini possono deliberare l'attivazione di un sito internet del condominio attraverso il quale controllare le spese. Il sito web sarà curato dall'amministratore, a spese dei condomini, e sarà ad accesso individuale, protetto da una parola chiave: sarà così possibile consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea. Per l'attivazione del sito web è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà dei millesimi.

Installazione di impianti di produzione energetica e videosorveglianza
Basterà lo stesso quorum di consensi in assemblea per attivare la procedura per deliberare l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio ma anche di impianti per la produzione per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile. Questi impianti potranno essere installati anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune che si scelga per il posizionamento dell'impianto energetico. Gli impianti si potranno installare anche in singole unità immobiliari nonché sulle parti di proprietà esclusiva. Sarà l'assemblea, su richiesta dei condomini interessati, a provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni.

Maggior tutela alle parti comuni
Il testo licenziato dalla Commissione Giustizia della Camera porta novità anche nella definizione e nella protezione delle cosiddette 'parti comuni', come ad esempio i sottotetti destinati all'uso comune. Inoltre vengono meglio definiti concetti già presenti in giurisprudenza per quel che riguarda le attività che possono arrecare disturbo alla tranquillità e sulle cose comuni. Le nuove norme escludono inoltre limiti alla destinazione d'uso della parti di proprietà esclusiva.
Via libera agli animali domestici
I singoli regolamenti condominiali non potranno in alcun modo precludere il possesso o la presenza di cani e gatti da parte di singoli condomini.

Distacco dal riscaldamento centralizzato
Secondo le nuove norme, un singolo condomino potrà staccare il proprio impianto dal riscaldamento centralizzato ma solo se esistono oggettivi problemi tecnici dell'impianto comune, che non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento. Inoltre non ci si potrà distaccare se ciò può provocare problemi alla normale erogazione di calore agli altri condomini oppure aggravi di spesa per gli altri.

Le critiche dell’Unai
“Un pasticcio, si litigherà di più”: è il giudizio di Rosario Calabrese, presidente dell’Unai, la più antica associazione degli amministratori di condominio in Italia. “La riforma ha cancellato 70 anni di Giurisprudenza, in particolare sui cambi di destinazione d’uso delle parti comuni. Per Giurisprudenza consolidata il cambio di destinazione è ormai considerato un’innovazione, e fino all’altro ieri, con le vecchie norme, una richiesta di questo tipo otteneva il via libera in assemblea con un quorum più basso. Ora, invece, la situazione sarà molto più complicata. E che dire dei disabili e dei permessi per ottenere l'abbattimento delle barriere architettoniche, compresa l’installazione di un ascensore negli stabili? La riforma cambia le regole, e anche in questo caso stabilisce un nuovo quorum, stravolgendo prassi ormai consolidate”.