Riforma Catasto e Rendite Catastali in Parlamento: dal vano al metro quadro

Riforma del Catasto ai nastri di partenza. Dopo l'OK arrivato dalla Commissione Finanza della Camera, sembrerebbe, infatti, che entro la giornata di oggi si darà il via libera al nuovo testo della delega fiscale al Governo, di cui uno dei temi di maggiore importanza riguarda la revisione del sistema catastale, che comincerebbe così il suo iter il prossimo lunedì.

La grande novità contenuta la riforma del catasto (attesa ormai da tanti anni) è costituita dal superamento del vano catastale, utilizzando come unità di riferimento il metro quadrato. Per quanto riguarda il calcolo del valore patrimoniale delle unità immobiliari, saranno utilizzate metodologie differenti in relazione alla specifica destinazione catastale dell'immobile. In particolare:

• nel caso di immobili a destinazione catastale ordinaria (A, B e C, come ad esempio le civili abitazioni o i locali commerciali) sarà utilizzato il valore di mercato del metro quadro opportunamente corretto in base ad un coefficiente diverso che sarà funzione della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dell'immobile, abbandonando così l'attuale metodologia che utilizza il concetto del vano;
• nel caso di immobili a destinazione catastale speciale (D, come ad esempio gli alberghi) si utilizzerà una metodologia basata sulla stima diretta;
• per gli immobili di interesse storico si effettuerà una stima che terrà conto dei maggiori oneri relativi alla manutenzione, ai vincoli legislativi e all'apporto alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale.

Si terrà, dunque, conto della relazione tra valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni con differenze di ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune. Ad esempio, gli appartamenti nel centro storico di Roma, sono oggi accatastati come case popolari, ma in realtà sono abitazioni di prestigio, con un valore di mercato altissimo.

All'indomani dell'OK arrivato dalla Commissione Finanza della Camera, il direttore generale di Nomisma Luca Dondi ha commentato sottolineando il duro colpo alla base dati dell'Agenzia delle Entrate i cui riferimenti, come recita il testo diffuso dal Ministero, rappresenteranno "valori di larga massima" che rischiano di sollevare molti contenzioni. Come se non bastasse il problema dell'attendibilità dei valori e della definizione degli algoritmi di calcolo, il direttore Dondi ha sottolineato che "i perimetri delle zone non derivano da atti normativi ma sono stati definiti sulla base di regolamenti interni all'Agenzia. Queste considerazioni, seppure in parte condivisibili, hanno il duplice effetto di mettere seriamente in discussione uno strumento di calcolo delle basi imponibili che si ritiene presenti meno incoerenze rispetto all'attuale e, cosa se possibile peggiore, di riportare in alto mare la riforma del catasto di cui si discute da circa un ventennio, che sui quei valori sembrava doversi imperniare. Alla luce del clima di ampia condivisione che ha caratterizzato i lavori della Commissione Finanze, si riuscirà finalmente a varare un credibile percorso di riforma del catasto che rimetta in campo gli unici strumenti a disposizione che sono stati incidentalmente messi fuori gioco? E' legittimo avere più di un dubbio in proposito".