Incostituzionali le sanzioni per i contratti di locazione in nero

07/05/2014

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Illegittime le disposizioni sanzionatorie previste per i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo non registrati entro i termini stabiliti dalla legge. Lo ha dichiarato la Corte Costituzionale con la sentenza 14 marzo 2014, n. 50 recante "Locazione di immobili urbani - Disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo non registrati entro il termine stabilito dalla legge, ovvero registrati per un importo inferiore a quello effettivo, e dei contratti di comodato fittizio registrati. - Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), art. 3, commi 8 e 9", pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 13 del 19 marzo 2014.

La questione costituzionale è stata sollevata dai Tribunali di Salerno, Palermo, Firenze, Genova e Roma. I giudici costituzionali hanno, inoltre, ricevuto una domanda con la quale la locatrice di un immobile destinato ad uso abitativo ha convenuto in giudizio la conduttrice per la convalida dello sfratto per morosità intimato alla medesima; domanda alla quale l'intimata si era opposta deducendo che il contratto di locazione era stato registrato in ritardo a cura della stessa conduttrice.
A norma dell'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, il canone dovuto era di gran lunga inferiore a quello convenuto, mentre per i mesi precedenti non era dovuto alcun canone, in quanto il contratto non registrato doveva considerarsi nullo. L'intimante, a sua volta, chiedeva disapplicarsi l'evocata normativa per manifesta illegittimità, chiedendo altresì l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio.

I Tribunali di Salerno, Palermo, Firenze, Genova e Roma hanno sollevato la questione di legittimità costituzionale dell'art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), nella parte in cui prevedono un meccanismo di sostituzione sanzionatoria della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di legge, nonché l'estensione di tale disciplina - e di quella relativa alla nullità dei contratti di locazione non registrati - anche alle ipotesi di contratti di locazione registrati nei quali sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo, o di contratti di comodato fittizio registrati.

Entrando nel dettaglio, l'art. 3, comma 8 del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che, per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo i quali, "ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge", la disciplina convenzionalmente stabilita dalle parti subisce significative modificazioni. Infatti, la durata della locazione viene fissata in quattro anni, a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio; al relativo rinnovo si applica, poi, la disciplina prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), per la quale il contratto di locazione viene rinnovato per un periodo di quattro anni, fatti salvi alcuni casi specifici; il canone annuo, infine, a decorrere dalla data della registrazione del contratto, viene fissato, salvo che le parti abbiano pattuito un canone di importo inferiore, in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, pari al 75% dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.
L'art. 3, comma 9 del D.Lgs. n. 23/2011, a sua volta, stabilisce che queste disposizioni - oltre a quelle previste dall'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge finanziaria 2005), che sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati - si applicano anche nei casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Tale disciplina risulterebbe in contrasto, anzitutto, con gli artt. 70 e 76 Cost., in riferimento agli artt. 2, comma 2, 11, 12, 13, 21, 25 e 26 della legge 5 maggio 2009, n. 42 (Delega al Governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell'articolo 119 della Costituzione), nonché in relazione anche agli artt. 6, comma 2, e 10, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente).
La citata legge di delega n. 42/2009, infatti, non soltanto non avrebbe introdotto principi alla stregua dei quali consentire l'introduzione delle disposizioni oggetto di censura, ma avrebbe previsto, all'art. 2, comma 2, lettera c), che il legislatore delegato si attenesse ai principi sanciti dallo statuto dei diritti del contribuente, di cui alla citata legge n. 212/2000: statuto il cui art. 10 stabilisce che "le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto"; mentre l'art. 6 prevede che l'amministrazione finanziaria informi "il contribuente di ogni fatto o circostanza a sua conoscenza, dai quali possa derivare il mancato riconoscimento di un credito o l'irrogazione di una sanzione".

I giudici della Corte Costituzionale hanno, dunque, dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale).

A cura di Gabriele Bivona
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