Superbonus 110% e cappotto termico: gli abusi edilizi bloccano la detrazione fiscale?

In presenza di abusi edilizi sulle parti comuni si può realizzare un cappotto termico e accedere alle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio?

18/02/2021
Superbonus 110% e cappotto termico: gli abusi edilizi bloccano la detrazione fiscale?

L'abuso edilizio è divenuto ormai argomento all'ordine del giorno. Il motivo è chiaro e riguarda il nuovo bonus fiscale del 110% (c.d. superbonus) messo a punto con il Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio).

Il superbonus tra interventi trainanti e trainati

Per la prima volta in Italia i contribuenti si sono cominciati a porre il problema di eventuali abusi edilizi presenti all'interno delle loro abitazioni o sulle parti comuni dei condomini dove abitano. Perché? Semplicissimo, con l'avvento del superbonus 110% sono aumentate le richieste di valutazione preventiva degli interventi trainanti. L'occasione è ghiotta, perché l'accesso ai cosiddetti interventi trainanti offre la possibilità a tutti realizzare gli interventi trainati (ad es. riqualificare energeticamente la propria abitazione, montare schermature solari, fotovoltaico o abbattere eventuali barriere architettoniche) utilizzando la detrazione fiscale del 110%.

Superbonus 110%: i requisiti

Per poter accedere agli interventi trainanti di riqualificazione energetica che accedono al superbonus 110% (cappotto termico e sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale) è però necessario il rispetto di alcuni requisiti previsti dalla norma:

Ma l'aspetto certamente più interessante riguarda la conformità urbanistico-edilizia dell'edificio dove si sta per intervenire. Adesso spiegheremo il motivo.

Il titolo edilizio

Per poter realizzare un intervento di isolamento termico a cappotto il tecnico incaricato dovrà necessariamente presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o, in alcuni casi, una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Su questo, purtroppo, la normativa edilizia non è chiarissima, con il risultato che muovendoci da Comune a Comune gli Sportelli Unici per l'Edilizia (SUE) hanno interpretato l'intervento e il relativo titolo in modo diverso.

Per inquadrare bene l'argomento occorre fare riferimento a quattro norme:

  • il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia);
  • il D.Lgs. n. 102/2014;
  • l'Allegato A al D.Lgs. n. 222/2016;
  • il D.L. n. 34/2020.

Nel dettaglio, l'art. 3 del DPR n. 380/2001 definisce:

  • "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
  • "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
  • "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.
  • "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

L'art. 14, comma 7 del D.Lgs. n. 102/2014 prevede che "Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile".

L'art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 per gli interventi sulle parti comuni (quindi stiamo parlando esclusivamente di condomini) che accedono al superbonus 110%, prevede che sia il tecnico che deve presentare il titolo edilizio, sia lo sportello unico per l'edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi

L'Allegato A al D.Lgs. n. 222/2016, infine, prevede:

  • per le manutenzioni straordinarie c.d. leggere la CILA;
  • per le manutenzioni straordinarie pesanti c.d. la SCIA;
  • per le manutenzioni ordinarie, si rientra nelle c.d. "attività di edilizia libera", ovvero che non necessitano di alcun titolo edilizio.

Dal combinato delle 4 norme, è chiaro che un intervento di isolamento termico a cappotto, non comportando aumento di volumetria e non coinvolgendo la parte strutturale dell'edificio, necessita di CILA (ma come detto alcuni SUE chiedono ancora la SCIA).

L'asseverazione del tecnico

La CILA è una documentazione necessaria che deve essere opportunamente compilata (termine assolutamente riduttivo) da un tecnico abilitato che tra le altre cose deve asseverare sotto la sua responsabilità la conformità urbanistico-edilizia dell'intervento. Nel caso di cappotto termico che vuole accedere al superbonus, l'asseverazione deve riguardare tutte le parti comuni dell'edificio.

Conclusioni

Alla domanda "In presenza di abusi edilizi sulle parti comuni è possibile realizzare un cappotto termico e accedere alle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio?" la risposta è una sola.

L'abuso edilizio su una parte comune non blocca la detrazione ma blocca l'intervento a monte. Nessun tecnico potrà mai asseverare sotto la sua responsabilità l'avvio di un intervento se non c'è la conformità.

Appare utile ricordare che lo stesso problema non si ha nel caso di intervento che accede al bonus facciate. In questo caso l'intervento di manutenzione ordinaria potrà essere avviato perché non serve alcun titolo se non una comunicazione di inizio lavori. Il problema, però, è che l'art. 49 del DPR n. 380/2001 vieta l'accesso a detrazioni fiscali in caso di presenza di abusi edilizi. Per cui, in caso di controlli o si perde la detrazione o si sanano gli abusi.

Allo stesso tempo appare utile ricordare che anche in caso di accesso al bonus facciate, se ci sono abusi edilizi, nessuna impresa potrà mai effettuare lo sconto in fattura e nessuna banca, assicurazione o altro soggetto potrà acquistare il credito fiscale (con la cessione del credito). In questi casi, tra la documentazione è richiesta sempre la conformità urbanistico-edilizia di tutte le parti comuni.

Segui lo Speciale Superbonus 110% e resta sempre aggiornato

A cura di Ing. Gianluca Oreto

© Riproduzione riservata