CESSIONE IMMOBILI: ABROGATO L'ACCERTAMENTO IN BASE AL VALORE NORMALE

Abrogato l'accertamento in base al valore normale sulle cessioni degli immobili. È arrivato, infatti, il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee - Legge comunitaria 2008, in base al quale viene confermata l'eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall'art.35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006 (Decreto Visco-Bersani).

In attesa della pubblicazione in Gazzetta per l'entrata in vigore del provvedimento, ricordiamo che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall'ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006/112/CE - Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d'imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I.

Ricordiamo anche che alla denuncia dell'ANCE è seguita un procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell'Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee.
Ricordiamo che, l'art.35, commi 2-4 e 23 bis, del Decreto-legge n. 223/2006 (decreto "Visco-Bersani", convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) aveva definito la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell'ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Successivamente alla legge n. 248/2006, sull'argomento è intervenuta la legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) che all'articolo 1, comma 307, per la determinazione del valore normale ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate l'individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione dello stesso valore normale, ai fini dell'accertamento nell'ambito dell'IVA, dell'imposta di registro e delle imposte dirette.

Con il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 recante "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007).", ai fini dell'accertamento sulle compravendite immobiliari, il "valore normale" dei fabbricati ceduti devono essere stabiliti sulla base dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell'ufficio.

Con la Finanziaria 2008 (legge 244/2007, art. 1, comma 265), inoltre, tali disposizioni accertative venivano estese anche alle compravendite effettuate precedentemente al 4 luglio 2006, attribuendo, in tal caso, valenza di mera presunzione semplice allo scostamento tra valore normale e corrispettivo dichiarato in atto.

Con la definitiva approvazione della legge Comunitaria 2008, il riferimento al valore normale è stato eliminato sia dall'art.54, comma 3, del D.P.R. 633/1972 (ai fini IVA), sia dall'art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600/1973 (ai fini delle imposte sul reddito). Con la conseguenza che l'eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il valore normale rappresenterà una mera presunzione semplice, che non potrà più legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese.

Infine, viene abrogato anche l'art.35, comma 23-bis, della legge 248/2006, in base al quale, ai fini IVA, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non possa essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.