Cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante o urbanisticamente non rilevante

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile regolarmente realizzato è regolato dall’articolo 23-ter rubricato “Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante” del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) e da altri articoli dello stesso DPR:

• l'articolo 3 rubricato “Definizione degli interventi edilizi” in cui al comma 1, lettera c) (modificato dall’articolo 65-bis del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96) definisce gli “interventi di restauro e di risanamento conservativo” come “interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, anche  il  mutamento  delle  destinazioni d'uso purché con  tali  elementi  compatibili,  nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai  relativi piani attuativi”;
• gli artt. 6, 10, 22 e 23 relativi ai titoli abilitativi necessari per realizzare i vari interventi.

Ovviamente l’articolo fondamentale per il mutamento di destinzione d’uso è il citato articolo 23-ter in cui è stabilito un netto spartiacque tra mutamenti di destinzione d’uso urbanistucamente rilevanti e non. In pratica, al comma 1 del citato articolo è precisato che “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.”

In pratica se con il mutamento di destinazione d’uso cambia l’utilizzazione dell’immobile tra quelle di cui alle lettere dalla a) alla d) si tratta di mutamento d’uso rilevante mentre nel caso in cui con tale mutamento di destinzione d’uso, la cetegoria funzionale resti la stessa non è possibile parlare di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

È opportuno precisare che le categorie catastali non hanno nulla a che vedere con le diverse categorie funzionali che definiscono la destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico e che, quindi. È possibile avere due immobili che pur avendo la stessa categoria catastale possono avere diversa destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico.

Occorre, poi, precisare che, anche nel caso di mutamento della destinazione d'uso in assenza di opere edilizie interne, occorre, comunque, dimostrare che il cambio della destinazione intervenga tra categorie urbanistiche omogenee perché il cambio, allorquando comporta l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle elencate al comma 1 dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, determina un aggravamento del carico urbanistico esistente. Per fare un esempio, nel caso di un immobile destinato a civile abitazione da trasformare, anche senza opere, ad attività di casa vacanze, si tratta di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante in quanto l’immobile originario era classificabile, nella categoria funzionale residenziale (lettera a), comma 1, articolo 3 D.P.R. n. 380/2001) mentre la casa vacanze è classificabile nella categoria “turistico-ricettiva” (lettera a-bis), comma 1, articolo 3 D.P.R. n. 380/2001).

Per la definizione, dunque, di mutamento della destinazione d’uso rilevante o non rilevante, occorre fare riferimento soltanto all’articolo 3, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 e quando il mutamento di destinazione d’uso si verifica all’interno della stessa categoria funzionale individuata tra quella di cui allae lettera d a) a d) del citato articolo 3, comma 1 deve essere considerato urbanisticamente non rilevante, ed è pertanto sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.

Sia nel caso di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante o urbanisticamente non rilevante, per quanto i necessari titoli abilitativi necessari per realizzare i vari interventi, occorre fare riferimento agli artt. 6, 10, 22 e 23 di cui al D.P.R. n. 380/2001.

Ovviamente per definire compiutamente i titoli edilizi da utilizzare nei vari casi occorre, anche, tenere presente:

• il decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222 recante “Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124” che contiene, anche, nella Tabella A, Sezione II – Edilizia, la ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi ammnistrativi;
• il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 recante “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”.

In un prossimo articolo tratteremo dei titoli edilizi da utilizzare nei vari casi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante o urbanisticamente non rilevante.

            A cura di arch. Paolo Oreto