Cedolare secca e riduzione del canone di locazione: il Fisco sull’emergenza Covid-19

Cedolare secca, riduzione del canone di locazione a causa dell'emergenza Covid: dubbi e perplessità "girati" all'Agenzia delle Entrate che è chiamata a rispondere su questo interessante (e attuale) quesito. Cerchiamo di capirne di più analizzando la risposta numero 165/2021.

I dubbi

Il proprietario di un immobile, desidera affittare il suo appartamento. Ma il "conduttore" ha chiesto l'applicazione della riduzione del 10 per cento prevista dal nuovo accordo territoriale delle locazioni agevolate di un'amministrazione comunale per fronteggiare l'emergenza economica causata dal coronavirus. Per il proprietario, però, il rischio è quello di non mantenere i benefici della cedolare secca. Ma allora la clausola va inserita o no?

Gli accordi territoriali

Secondo la normativa nazionale, ogni comune, per favorire gli accordi commerciali, può deliberare aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (l'Ici) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione le proprie abitazioni alle condizioni stipulate negli accordi. Accordi che, come dice la norma, prevedono "un valore minimo e un valore massimo del canone". Oltre a stabilire una riduzione del canone massimo. Questi contratti di locazione devono essere utilizzati in maniera obbligatoria nei comuni interessati dalla presenza degli accordi territoriali. Se non ci dovessero essere, i valori di riferimento sono quelli previsti dal decreto ministeriale n.431/1998.

I sindacati e l'accordo

Nel caso analizzato dall'Agenzia delle Entrate, il comune ha adottato un particolare accordo territoriale, sottoscritto per fronteggiare la particolare situazione economica causata dalla pandemia del coronavirus. Nell'accordo è stato previsto che "per i contratti stipulati sotto la vigenza del presente accordo e per un periodo di 6 mesi dalla sottoscrizione dello stesso, (...) verrà operata una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione per una percentuale del 10%. La riduzione perderà automaticamente efficacia dopo sei mesi dalla entrata in vigore del presente accordo salva proroga". Nell'accordo è previsto che al locatore verranno riconosciute le agevolazioni Imu previste per il periodo in cui sarà valida la riduzione del canone. Inoltre, dice l'Agenzia, la riduzione si applicherà "a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cui alla cedolare secca da parte della Agenzia delle Entrate".

La clausola

La clausola contrattuale è temporanea e obbligatoria. Quindi non può essere inserita su volontà di chi affitta o di chi prende in affitto. In altri termini, dice l'Agenzia, "al sussistere delle condizioni (...) la disposizione si introduce obbligatoriamente nel contratto di locazione, pena la non conformità del contratto a quanto disposto nell'accordo territoriale" I contratti di locazione "devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (...) approvato dalla legge n. 431 del 1998" e l'adozione dei tipi di contratto allegati al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti "diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, dal deposito degli accordi". Quindi, dicono gli uffici, nel caso analizzato la tipologia di contratto è compatibile con quanto previsto dal decreto legislativo n. 23/2011 e quindi nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca, è sospesa la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto. Ma, aggiunge l'Agenzia, "considerata la particolare situazione emergenziale che giustifica l'inserimento, in maniera automatica e temporanea, di tale clausola nei contratti di locazione, allo scopo di tutelare entrambe le parti contrattuali, si ritiene che il regime agevolativo della "cedolare secca" non sia impedito dall'eventuale efficacia di tale clausola". Una soluzione "che prescinde dalla circostanza che la citata clausola venga inserita direttamente all'interno del contratto ovvero sia prevista in autonoma scrittura privata da sottoscriversi e registrarsi contestualmente al contratto di locazione".

A cura di Redazione LavoriPubblici.it