Demolizione e ricostruzione con ampliamento: dall'Agenzia delle Entrate chiarimenti sulla fruizione del Sismabonus

Nel caso di realizzazione di lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento previsto dal Piano Casa regionale, con miglioramento di una o due classi sismiche, è possibile beneficiare della detrazione fiscale prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico (Sismabonus), in favore di coloro i quali acquistano dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione le unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati tali interventi di ristrutturazione edilizia?

Demolizione e ricostruzione con ampliamento: la domanda all'Agenzia delle Entrate

Ha risposto a questa domanda l'Agenzia delle Entrate con risposta n. 195/2020 mediante la quale fa il punto sulla detrazione delle spese per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

In particolare, l'istante ha fatto presente di aver acquisito un permesso di costruire rilasciato nel 2017 per eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica, relativamente alla realizzazione dei lavori di demolizione e ricostruzione fabbricato con ampliamento ai sensi del Piano Casa della Legge regionale da trasformare in edificio ad uso residenziale per civili abitazioni. Dal titolo amministrativo l'intervento era configurato come conservazione del patrimonio edilizio esistente e non nuova costruzione.

Viene, dunque, chiesto se l'intervento possa possa beneficiare delle detrazioni fiscali riconosciute dall'articolo 16-bis, terzo comma, del TUIR di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in favore di coloro i quali acquistano dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione.

Viene anche specificato che l'intervento beneficia della detrazione prevista dall'art. 16 del D.L. n. 63/2013 introdotta dall'articolo 46-quater del Decreto Legge n. 50/2017 per l'acquisto di case antisismiche, con la quale è stata riconosciuta all'acquirente di unità immobiliari antisismiche site in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1 (poi estesa alle zone 2 e 3), una detrazione del 75% o dell'85% del prezzo di vendita (fino a un importo massimo di euro), purché l'unità immobiliare sia ceduta, entro 18 mesi dalla fine lavori, dall'impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che vi abbia effettuato interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, ove consentito.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici - Servizio tecnico centrale- con nota 4260 del 5 giugno 2020 ha chiarito che il comma 1- septies) dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, come modificato dall'articolo 8 del decreto legge n. 34/2019 "tenuto conto della circostanza che l'estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta successivamente al DM n. 58/2017, ha inteso concedere la possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel caso di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1° gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili - con documentato miglioramento sismico di una o più classi - siano estesi agli acquirenti delle predette unità immobiliari".

L'asseverazione dei lavori entro il rogito

Sulla base di questo, nel caso in esame, l'Agenzia delle Entrate ha confermato l'ottenimento dei benefici fiscali di cui all'art. 16, comma 1-septies, spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l'asseverazione di cui all'articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo. Tuttavia la richiamata asseverazione deve essere presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito.

Il titolo edilizio

Nella sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ricorda pure che la qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della volumetria dell'edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l'Edilizia. Ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (articolo 3, comma 1, lettera e), del d.P.R. n. 380 del 2001), purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione ex articolo 3, comma 2, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001. Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell'edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.

L'ampliamento

In relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici n. 27/2018 ha specificato che rientrano tra gli interventi di "ristrutturazione edilizia" di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001 quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Nell'ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell'edificio preesistente; conseguentemente, nell'ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione".

Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione".

Tali criteri sono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa.

Gli ampliamenti dovuti all'adeguamento antisismico

L'Agenzia delle Entrate evidenzia come nel caso di specie l'intervento rappresentata dall'istante ha avuto impatti sulla volumetria dal momento che i lavori effettuati consistono in una ristrutturazione con demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso. Impatti che, secondo quanto dichiarato dall'istante, sono esclusivamente dovuti all'adeguamento antisismico dell'edificio.

Il che comporta che l'intervento non debba essere considerato, nel suo complesso, una "nuova costruzione" e, in quanto tale, coloro i quali acquistano le unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati gli interventi di ristrutturazione descritti nell'istanza potranno fruire della detrazione di cui all'articolo 16-bis, comma 3, del TUIR.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it