Ecobonus e Sismabonus 110% con demolizione e ricostruzione di unità collabente

Nel caso di edificio composto da due unità immobiliari collabenti, è possibile demolire, ricostruire e frazionare in 6 unità immobiliari utilizzando i vantaggi fiscali previsti dal superbonus per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) e riduzione del rischio sismico (sismabonus)?

Superbonus 110% e unità collabenti: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Ecco una domanda molto interessante a cui ha risposto l'Agenzia delle Entrate con risposta n. 121 del 22 febbraio 2021 che farà certamente discutere parecchio. La nuova risposta fornita dal Fisco (aggiornata alle ultime modifiche apportate dalla Legge di Bilancio) ripercorre il bonus 110% riprendendo gli articoli 119 e 121 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) e fornisce puntuali risposte in merito ad un caso di demolizione e ricostruzione di unità collabenti.

Il caso oggetto della risposta del Fisco

Nel caso prospettato, l'istante possiede un edificio collabente composto da due unità immobiliari. Edificio pericolante che intende demolire e ricostruire realizzando un nuovo immobile composto da 6 unità abitative. In aggiunta ai lavori di demolizione e ricostruzione l'Istante intende:

• eseguire interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico sull'edificio;
• istallare un impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a legna per servire oltre le 6 unità abitative, anche il cd. "casottino" (altra unità autonoma censita come unità immobiliare C/3, priva di impianto di riscaldamento) vicino al fabbricato in questione;
• eseguire interventi di isolamento termico dell'edificio (composto dalle due unità collabenti) con il miglioramento di due classi energetiche sul edificio (composto dalle due unità collabenti) e del "casottino".

A tal fine chiede se può utilizzare le agevolazioni previste dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio.

Le problematiche per l'ecobonus 110%

In riferimento alle unità collabenti, l'Agenzia delle Entrate ha confermato l'utilizzo delle agevolazioni fiscali del superbonus 110%, in quanto essendo edifici esistenti anche se totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, risultano essere manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Ma attenzione, se per il sismabonus 110% non ci sono problemi particolari se non il rispetto di quanto previsto dall'art. 16, commi 1-bis e 1-ter del D.L. n. 63/2013, per l'ecobonus la faccenda si complica.

Stiamo parlando, infatti, del requisito più discusso quando si parla di ecobonus: l'impianto di riscaldamento.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, ai fini dell'ecobonus per gli edifici collabenti, nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento.

Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature.

È, dunque, possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

A fini dell'individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.

Demolizione e ricostruzione

L'agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Qualificazione dell'intervento che spetta al Comune o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

Gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili. Pertanto, nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro.

Va, peraltro, precisato che anche per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto, anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'intervento di demolizione e ricostruzione.

Conclusioni

In definitiva, rispondendo ai quesiti prospettati dall'istante:

• è possibile fruire del sismabonus 110% sempreché gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione siano inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia";
• la spesa massima ammissibile per il sismabonus 110% è di 96.000 euro moltiplicato per il numero di due unità collabenti F/2, cosi come indicati dall'Istante all'inizio dei lavori e non quelle risultanti alla fine dei lavori;
• rientrano nel limite di spesa del sismabonus 110% anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria quali, ad esempio, il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso delle due unità collabenti F/2;
• non si può fruire dell'ecobonus 110% in quanto l'edificio costituito dalle due unità collabenti è privo di impianto di riscaldamento (cosi come dichiarato dallo stesso Istante);
• non si può fruire dell'ecobonus 110% neanche per le spese di efficientamento energetico afferenti l'unità immobiliare autonoma definita "casottino", anche essa sprovvista di impianto di riscaldamento.

In sostanza per le unità collabenti nessun problema per utilizzare il sismabonus 110%, ma se vogliamo utilizzare l'ecobonus 110% dobbiamo dimostrare (come non si sa) che esiste un impianto di riscaldamento anche se non funzionante.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it