Demolizione e ricostruzione su area di sedime diversa: svolta del CGARS sulla ristrutturazione edilizia

Quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come “ristrutturazione edilizia”? Qual è il significato da attribuire oggi al concetto di “diverso sedime”? Fino a che punto è possibile traslare volumetrie, anche su un lotto distinto? E quali implicazioni comporta tutto ciò per la rigenerazione urbana e per il governo del consumo di suolo?

Demolizione e ricostruzione su area diversa: la svolta del CGARS

Domande tutt’altro che banali, che continuano ad animare sia il lavoro quotidiano dei tecnici che la giurisprudenza amministrativa, spesso chiamata a sciogliere i dubbi interpretativi derivanti da una normativa che, seppur datata e più volte modificata per provare a rincorrere una realtà in costante evoluzione, finisce per alimentare ulteriore incertezza interpretativa.

È quello che accade quotidianamente a chi si confronta con il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Una norma che ha ampiamente superato il ventennio di applicazione ma che, proprio a causa di continui interventi legislativi, alimenta non pochi dubbi interpretativi — dubbi che neppure la giurisprudenza riesce sempre a dirimere in modo definitivo.

Qualche giorno fa, ad esempio, vi ho parlato delle problematiche inerenti alla ricostruzione dello stato legittimo di un immobile che – benché sulla carta semplificata dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) – presenta ancora più di una complicazione operativa. E se una certa dose di complessità può essere fisiologica, la complicazione (quella che sfocia in contenziosi infiniti) rischia invece di essere patologica.

Altro tipico esempio di questa complicazione è offerto dall’intervento di “demolizione e ricostruzione” sul quale il legislatore è più volte intervenuto nel corso degli anni, provando ad incentivare questo intervento modificando e ampliando la definizione di “ristrutturazione edilizia” contenuta all’art. 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia. Argomento sul quale si è sviluppata una copiosa giurisprudenza, spesso non unanime.

Un contributo assai significativo giunge dalla sentenza n. 422 del 3 giugno 2025 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, che, in netta riforma della pronuncia del TAR, amplia in modo inequivoco il concetto di demolizione e ricostruzione. Una nuova posizione che potrebbe di fatto ampliare il concetto di ristrutturazione edilizia.