Valore di un immobile: Una guida dell'Associazione bancaria italiana sui metodi di valutazione

L'Associazione bancaria italiana ha predisposto nel mese di novembre dello scorso anno un "Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle disposizioni creditizie" che, dopo la necessaria presa d'atto della Banca d'Italia e dell'Agenzia del Territorio, verrà utilizzato su tutto il territorio nazionale.
Alla stesura del Codice ha attivamente partecipato il Consiglio nazionale dei geometri e geometri laureati

Il nuovo codice per la valutazione, che dovrebbe diventare il nuovo manuale cui fare riferimento per la determinazione del valore degli immobili posti a garanzia dei crediti, riporta una serie di criteri con riferimento specifico:

• agli indicatori di superficie o di volume;
• al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione
• alle metodologie di valutazione adottati

con l'obiettivo di di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti.

Nel Codice viene precisato che, preliminare alla valutazione immobiliare è la definizione del valore di mercato (Requisito 1 Valore di mercato). Il Codice di condotta si rivolge al perito che applica lo standard estimativo e redige il rapporto di valutazione (Requisito 2 Codice di condotta). I principi e i concetti generali per svolgere una valutazione immobiliare sono espressamente indicati con riferimenti agli standard internazionali (Requisito 3 Procedure e metodi di valutazione). I requisiti e il contenuto del rapporto di valutazione sono presentati nei termini generali e particolari come indicazioni operative (Requisito 4 Rapporto di valutazione) riguardanti anche il tema della documentazione a corredo del rapporto di valutazione. Questi requisiti specificano i metodi di valutazione adottati a livello internazionale: il metodo del confronto di mercato (Nota esplicativa 1 Metodo del confronto di mercato), il metodo finanziario (Nota esplicativa 2 Metodo finanziario) e il metodo dei costi (Nota esplicativa 3 Metodo dei costi).

Particolare attenzione è dedicata alle modalità di valutazione degli immobili in sviluppo compreso il calcolo dello stato avanzamento lavori (Nota esplicativa 4 Immobili in sviluppo) e alle modalità di misurazione di un immobile (Nota esplicativa 5 Misura delle superfici).

Ai fini del rispetto degli standard del codice e dell'accertamento della qualità del rapporto di valutazione nell'ambito delle esposizioni garantite da immobili, lo standard contiene una linea guida per il riesame della valutazione svolta dal perito ad opera di un altro perito che esercita un giudizio imparziale (Nota esplicativa 6 Riesame delle valutazioni).

E' stato ritenuto opportuno fornire un'indicazione sui valori diversi dal valore di mercato (Appendice 1 Valori diversi dal valore di mercato) al fine di evitare fraintendimenti e/o equivoci in relazione all'uso e applicazione di basi di valutazione diverse da quella del valore di mercato.