Agevolazioni prima casa: nuovi chiarimenti dal Fisco

È possibile chiedere il credito di imposta per il riacquisto della prima casa anche se l’acquisto della nuova abitazione avviene prima della vendita del vecchio immobile?

di Giorgio Vaiana - 21/07/2021
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Agevolazioni prima casa: nuovi chiarimenti dal Fisco

Ne abbiamo parlato altre volte su queste pagine, ma torniamo su un argomento sempre di cronaca e di interesse: il credito di imposta sul riacquisto della prima casa. Ci sono sempre dubbi su questa questione. Ad esempio, è possibile chiedere il credito di imposta per il riacquisto della prima casa anche se l’acquisto della nuova abitazione avviene prima della vendita del vecchio immobile?

Credito di imposta prima casa, a chi spetta e a quanto ammonta

Ha risposto a questa domanda l'Agenzia delle Entrate tramite la sua rivista telematica FiscoOggi che ci consente di capirne di più.

Intanto l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta ai contribuenti che acquistano un immobile usufruendo dei benefici "prima casa" (aliquota agevolata per l’imposta di registro o per l’Iva) entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni. É pari all’ammontare dell’imposta pagata con il primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva corrisposta con il secondo acquisto. Si può beneficiare del credito d’imposta anche quando si acquista la nuova abitazione prima di vendere l’immobile già posseduto.

Ma attenzione: la vendita dell’immobile deve avvenire entro un anno dalla data del nuovo acquisto. Vista l'emergenza economica causata dalla pandemia da coronavirus, il governo ha sospeso, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, i termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio prima casa e per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Tali termini inizieranno o riprenderanno a decorrere dall'1 gennaio 2022.

Il riacquisto prima casa nel 2021, tutte le novità

Il governo, con la legge n. 21/2021, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio "prima casa", ha disposto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio "prima casa" e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. I termini inizieranno a decorrere regolarmente dall'1 gennaio 2022. In pratica è sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Come utilizzare il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato: in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24. Se il contribuente intende utilizzare il credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro deve manifestare tale volontà in atto. In tal caso l’atto d’acquisto dell’immobile deve contenere l‘espressa richiesta del beneficio e riportare gli elementi necessari per la determinazione del credito. In particolare deve: indicare gli estremi dell‘atto di acquisto dell‘immobile sul quale era stata corrisposta l‘imposta di registro o l‘Iva in misura agevolata nonché l‘ammontare della stessa; dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa; produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto; indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Occhio agli errori

Non sempre è dovuto il credito di imposta prima casa. Questo non spetta quando il contribuente è decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al precedente acquisto; se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa"; se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa". L'importo del credito d'imposta è commisurato all'ammontare dell‘imposta di registro o dell‘Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore alla imposta di registro o all'Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto; il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.