Bed & Breakfast e ristrutturazioni: le agevolazioni possibili

Negli ultimi anni si è sviluppato molto velocemente il settore delle strutture extra alberghiere, che ha dato la possibilità a molte persone che dispongono di un immobile a destinazione residenziale di ottenere un reddito alternativo. Secondo la normativa regionale in vigore nelle 20 regioni italiane, sono generalmente attività ricettive a conduzione familiare tipo Bed & Breakfast quelle strutture che forniscono servizi di alloggio e prima colazione in un’unità abitativa a destinazione d’uso residenziale. Ogni regione può definire diversamente le norme da rispettare per aprire un B&B alle quali ci si deve attenere rigorosamente.

Le agevolazioni fiscali sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per l’efficientamento energetico è un’ottima occasione per intervenire su immobili che sono già destinati a questo tipo di attività o che potranno esserlo successivamente. Lo “status quo” dell’uso dell’immobile è determinante per sapere come fruire degli sconti fiscali, come vedremo in seguito.

L’attività ricettiva tipo B&B può essere svolta sia in fabbricati unifamiliari o bifamiliari, come le villette, sia in appartamenti siti in condomìni. Pertanto, in entrambi i casi questi immobili possono rientrare sia nel superbonus 110% o 90%, salvo i limiti e le condizionalità previste dalla legge e dagli atti dell’Agenzia delle Entrate, sia in tutti gli altri bonus edilizi previsti dalla normativa.

Le risposte dell'Agenzia delle Entrate

Tra gli interpelli presentati all’Agenzia delle Entrate ce ne sono due dedicati all’attività di B&B che mettono un punto sulla questione spesso dibattuta se il superbonus possa essere o meno applicato anche sugli immobili adibiti all’attività ricettiva in argomento (interpello n. 570 del 9 dicembre 2020 e interpello n. 65 del 28 gennaio 2021).

Con l’interpello 570/2020 l’istante, titolare di partita iva, svolge in forma professionale l’attività ricettiva e chiede se possa accedere al superbonus 110% per i lavori sulla sua unità abitativa unifamiliare.

Nella risposta l’Agenzia ha voluto premettere che “Ai sensi del comma 9, lettera b) del citato articolo 119 sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». In base al citato comma 10 tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari. Con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR)”.

Viene richiamata, poi, la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, con riferimento alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi TUIR. La Circolare ha precisato che, ”in base a quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 16-bis del TUIR, se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento, quindi la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute. Con la risoluzione 24 gennaio 2008 n. 18/E è stato chiarito che la detrazione va ridotta al 50 per cento anche nell’ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale)”.

La risposta all’interpello, dunque, non è una vera e propria novella ma richiama quanto già evidenziato dalla prassi sin dal 2008 e mette un punto fermo al quale gli operatori del settore si devono attenere.

Pertanto, tutti gli interventi di riqualificazione energetica previsti su un immobile adibito promiscuamente all’attività ricettiva, potranno accedere al superbonus calcolando però le agevolazioni ridotte al 50%.

Nella risposta all’interpello 65/2021 l’Agenzia delle Entrate, oltre a ribadire i concetti già espressi nell’interpello precedentemente menzionato, tiene a precisare che “tale principio si applica anche qualora sulla unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all'esercizio di attività commerciale di Bed and Breakfast (occasionale o abituale) siano realizzati interventi antisismici di cui all'articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). Ciò in quanto per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del (TUIR), gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale”.

Invece, continua la risposta, “analoga previsione non sussiste nel caso delle spese per interventi di riqualificazione energetica che danno diritto alla detrazione attualmente disciplinata dall'articolo 14, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. ecobonus) o ammessi al Superbonus ai sensi dei commi 1 e 2 del citato articolo 119 del decreto Rilancio”.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, “stante la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio (ivi inclusi gli interventi antisimici), ritiene che anche qualora siano realizzati interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la predetta detrazione è ridotta al 50 per cento”.

Questa analisi è molto interessante perché porta verso un altro tipo di ragionamento. Se è vero che il sismabonus ordinario è assorbito attualmente dalla norma del supersismabonus, l’ecobonus ha vita propria e potrebbe trovare via libera, sin dalla richiesta del titolo abilitativo o dalla presentazione di una Cila, in un progetto di efficientamento energetico dove non è previsto il doppio salto di classe energetica e non deve essere coerente con la rigida previsione normativa del superbonus. Infatti, si ricorda che l’ecobonus è ammesso anche per gli edifici non residenziali ed è detraibile anche dalle imprese.

Questo ragionamento porta alla seguente conclusione: in caso di applicazione ridotta del superecobonus al 110%, la detrazione ammessa sarebbe del 55% (50% di 110%), mentre in caso di ecobonus ordinario l’aliquota applicabile sarebbe del 50/65%. Con le nuove condizioni previste per le unifamiliari, il superbonus è sceso al 90%. In questo caso, la detrazione sarebbe pari al 45%. Inoltre, il superbonus 90% per le unifamiliari ha scadenza 31 dicembre 2023, mentre l’ecobonus 50/65% ha scadenza 31 dicembre 2024.

Diverso è il discorso per gli immobili che potranno essere adibiti ad attività ricettiva successivamente agli interventi. Se l’immobile ha tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi per utilizzare il superbonus in occasione degli interventi edilizi programmati, non c’è nessuna norma che ne vieti l’utilizzo per intero. Non sono infatti le “intenzioni” che possono essere un ostacolo all’utilizzo del credito d’imposta al 110% o al 90% sui lavori di efficientamento energetico.

Tenendo presente che l’Amministrazione Finanziaria adotterà tutti gli strumenti a sua disposizione per verificare se le attività avviate sono elusive al fine di ottenere maggiori detrazioni, sarà opportuno non prevedere una ristrutturazione con caratteristiche tipiche di un’attività ricettiva, come ad esempio quattro camere tutte con bagno interno, reception all’ingresso e building automation nell’ambito dell’abbattimento delle barriere architettoniche per l’apertura delle singole stanze.

Conviene ristrutturare come privato o come imprenditore?

La scelta di operare in qualità di “privato” sull’immobile di cui si ha disponibilità va vista prima di tutto in un’ottica finanziaria. Il privato, con molta probabilità, prima del blocco delle cessioni, ha utilizzato la forma dello sconto in fattura o della cessione del credito per ottenere il minor esborso possibile nei lavori di ristrutturazione. Le asseverazioni dei tecnici e il visto di conformità del commercialista lo tutelano maggiormente anche dal punto di vista sanzionatorio. L’immobile può essere predisposto per un’attività di B&B sostanzialmente con interventi uguali a quelli che potrebbero essere fatti per un immobile adibito ad abitazione (cappotto termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione, impianti fotovoltaici, colonnine per la ricarica dei mezzi di trasporto elettrici, sostituzione di infissi, tende da sole, impianto di domotica) che saranno tutti agevolati al 110% o al 90% in attesa di trasformare l’immobile così ristrutturato in struttura ricettiva.

Dal punto di vista fiscale, il privato, se da una parte ha la possibilità di utilizzare il bonus in misura piena, dall’altra non potrà considerare spese deducibili i costi sostenuti.

Se invece il detentore dell’immobile volesse utilizzarlo sin dall’inizio come bene strumentale per la sua impresa, saranno applicate le norme del TUIR per le attività imprenditoriali, artistiche o professionali.

Pertanto, la valutazione se scegliere l’una o l’altra alternativa va fatta tenendo in considerazione tutti i risvolti fiscali che tale scelta comporta. La detraibilità dell’iva, l’ammortamento di beni strumentali, la deduzione di tutti i costi di avviamento e di gestione, la possibilità di aderire ad una serie di agevolazioni regionali e nazionali che riguardano le attività imprenditoriali come i contributi a fondo perduto o i prestiti garantiti dallo Stato, hanno un peso specifico importante nella valutazione della scelta soprattutto a medio-lungo termine, soprattutto adesso che non c’è più la possibilità di cedere il credito od ottenere lo sconto in fattura.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità