Bonus 75% barriere architettoniche e condominio: occhio alla residenzialità

Dopo l'approvazione della Camera dei Deputati, il Senato darà nelle prossime settimane l'approvazione finale al disegno di legge di conversione del D.L. n. 212/2023 (Decreto Superbonus).

Decreto Superbonus confermato dalla legge di conversione

La Legge di conversione confermerà tutto il contenuto del Decreto Legge n. 212/2023 del Governo, senza miglioramenti dal Parlamento, senza avere riguardo circa:

• al problema dei crediti incagliati e a cascata dei cantieri sospesi (che a seguito della misura “salva SAL” saranno incentivati a non essere completati);
• al bonus 75% barriere architettoniche di cui all’art. 119-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), pesantemente modificato nel suo ambito oggettivo e nell’utilizzo delle opzioni alternative.

Le modifiche al bonus 75% per eliminare le barriere architettoniche avranno un grande impatto sulla filiera delle costruzioni e sui produttori di impianti ed edifici. Dal bonus è stata eliminata la possibilità di detrarre le spese per eliminare le barriere architettoniche orizzontali e automatizzare gli impianti degli edifici.

Le opzioni alternative per il bonus 75% barriere architettoniche

Altro fondamentale aspetto relativo al bonus 75%, riguarda la possibilità di utilizzarlo mediante le opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito) di cui all’art. 121 del Decreto Rilancio.

Ricordiamo che il Decreto Cessioni (n. 11/2023) aveva già eliminato le opzioni alternative per la maggior parte dei bonus, tranne per il bonus 75% barriere architettoniche.

Con il D.L. n. 212/2023 si è modificato l’articolo 2, comma 1-bis, del Decreto Cessioni, prevedendo:

• che le opzioni alternative sul bonus 75% potessero essere utilizzate fino al 31 dicembre 2023;
• che le opzioni alternative sul bonus 75% potessero essere utilizzate oltre il 31 dicembre 2023 (e fino al 31 dicembre 2024, visto che l’art. 121, comma 1 del Decreto Rilancio ne consente l’utilizzo fino al 2024) da:
  • condomini, per quanto riguarda interventi su parti comuni di edifici a prevalenza residenziale;
  • persone fisiche, per interventi su unifamiliari o unità abitative all'interno di edifici plurifamiliari (con alcune specifiche condizioni).

Le modifiche per l'ambito oggettivo e la cessione del credito non si applicano ai costi sostenuti per interventi per cui entro il 29 dicembre 2023:

• risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo (ove necessario);
• i lavori siano iniziati oppure ci sia un accordo tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato pagato un acconto (per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo).

Bonus 75% barriere architettoniche e condominio

Per quanto riguarda i condomini è consentito proseguire con le opzioni alternative "in merito a lavori su parti comuni di edifici principalmente residenziali". Un concetto che ricorda molto i tanti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sull’utilizzo del Superbonus nei condomini.

Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate ha più volte parlato della “residenzialità” del condominio come prerequisito di accesso al superbonus con:

• la circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020;
• la risposta n. 10 dell'11 gennaio 2022;
• la risposta n. 298 del 25 maggio 2022;
• la risposta n. 306 del 26 maggio 2022;
• la risposta n. 314 del 30 maggio 2022.

Se ci sono unità immobiliari residenziali e non, occorre verificare l'incidenza delle relative superfici:

• se la maggior parte dell'edificio è adibita a residenza (superficie residenziale maggiore di quella non residenziale), allora si può considerare l'edificio residenziale nel complesso;
• se la superficie residenziale è inferiore al 50% del totale, l'edificio è considerato "non residenziale".

Per verificare se un edificio è "residenziale", non si considera la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari che lo compongono (come box, cantine o magazzini).

Conclusioni

Considerando il D.L. n. 212/2023, anche se non ci sono ancora chiarimenti ufficiali dall'Agenzia delle Entrate, si possono applicare le stesse considerazioni fatte sul superbonus per la residenzialità.

Solo che in questo caso le opzioni alternative possono essere utilizzate da tutti i proprietari delle unità immobiliari solo in caso di edificio a prevalenza residenziale. In caso di edificio a prevalenza “non residenziale”, nessuno potrà utilizzarle.

Si ricorda infine, che il Decreto Superbonus ammette le opzioni alternative per interventi realizzati delle persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
• il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

Il requisito del reddito non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata ai sensi dell’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n.104.