Bonus edilizi: una proposta per il futuro

Con il superbonus agli sgoccioli (ma forse è meglio così) e un quadro normativo molto frammentato ed eterogeneo, il comparto delle costruzioni (da sempre sensibile al tema) comincia ad avvertire l'esigenza di una riorganizzazione delle misure fiscali per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Bonus edilizi, Direttiva green e patrimonio esistente

Un esigenza che non può essere sottovalutata dal legislatore che con la decisione di mettere in soffitta le detrazioni fiscali del 110%, dovrà necessariamente predisporre un piano alternativo, basato sull'esperienza maturata nell'ultimo triennio e che tenga conto degli obiettivi europei legati alla Direttiva Green.

Per farlo il punto da cui partire è proprio il patrimonio immobiliare esistente che, secondo le ultime rilevazioni di ISTAT, solo nel residenziale conta circa 12,2 milioni di edifici. Un numero molto elevato se consideriamo che in 3 anni di superbonus sono stati riqualificati 425.351 edifici (rilevazione Enea di agosto 2023), ovvero appena il 3,4% del totale come spesso sottolineato dai detrattori di questa misura che ne hanno evidenziato anche il costo (90 miliardi di euro circa).

Sono pochi? Sono tanti? Si è speso poco? Si è speso tanto? Come sempre la migliore risposta è "dipende". Perché, in effetti, è necessario comprendere quali siano le esigenze, gli obiettivi, il budget, l'orizzonte temporale. In poche parole, per valutare correttamente la buona riuscita di una misura fiscale è necessario conoscere il progetto che ci sta dietro. E, tralasciando costi ed effetti positivi, nel superbonus le parole "progetto" e "pianificazione" sono state sin dal primo momento le grandi assenti.

Aver previsto un orizzonte temporale di appena 1 anno e mezzo, con una normativa composta da un Decreto Legge, una legge di conversione (arrivata dopo l'avvio di questa misura) e gli ultimi provvedimenti attuativi pubblicati in Gazzetta Ufficiale solo a ottobre, è sinonimo di precarietà per una misura che avrebbe dovuto essere "straordinaria" perché prevista in un particolare momento storico (la crisi pandemica).

Oggi, invece, stiamo ancora qui a parlare di proroghe quando sarebbe più utile:

• sbloccare la cessione per chi è già dentro;
• consentire la conclusione dei cantieri con l'aliquota del 110%;
• mettere un punto e ripartire facendo tesoro degli errori commessi.

Il futuro delle detrazioni fiscali: 2 aspetti e 3 domande

Restando nel residenziale (ma molte considerazioni potrebbero essere analoghe per il non residenziale), nonostante gli obblighi della Direttiva Green, è importante comprendere due aspetti:

• l'Italia è un Paese con pericolosità sismica più alta rispetto alla maggior parte degli altri Paesi UE;
• oltre il 70% del patrimonio edilizio esistente è stato costruito prima dell’emanazione delle norme antisismiche (1974).

Due aspetti che insieme dovrebbero condurre alle prime tre domande:

• nel superbonus ha avuto senso separare nettamente gli interventi di riqualificazione energetica da quelli di riduzione del rischio sismico?
• è stato corretto prevedere il superbonus 110% per interventi di miglioramento strutturale ma senza salto di classe sismica?
• è possibile incentivare la riqualificazione energetica di un edificio senza aver prima verificato le strutture?

Tre semplici domande che andrebbero approcciate serenamente ma anche col rigore metodologico di chi sa di cosa stiamo parlando.

Fatta questa dovuta premessa, occorre aver chiaro gli obiettivi che si vogliono raggiungere, entro quando, con quali priorità e il budget a disposizione.

L'errore del TUIR e la prima proposta

Partiamo dalle basi, uno degli errori più inutilmente gravi dell'attuale quadro normativo è contenuto nell'art. 16-bis, comma 1, lettere a) e b) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) che vincola le possibilità di ottenere il bonus "ristrutturazioni edilizie" alla tipologia di intervento, con differenze tra parti comuni e singole unità immobiliari.

Nel caso di parti comuni sono incentivati gli interventi di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Nel caso, invece, di singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e loro pertinenze, sono incentivati gli stessi interventi fatta eccezione per quelli di manutenzione ordinaria.

Questa distinzione va assolutamente eliminata per tre motivi pratici:

1. anni di esperienza hanno insegnato che l'Agenzia delle Entrate conosce poco di aspetti di natura edilizia (lo ammette spesso in molte risposte ad interpello);
2. manutenzione ordinaria e straordinaria hanno confini sfumati che sono soggetti a diverse interpretazioni;
3. il concetto di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'Agenzia delle Entrate dal punto di vista fiscale è molto diverso dalla classificazione degli interventi contenuta nell'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Oltretutto, il 2024 dovrebbe essere l'anno della riforma del Testo Unico Edilizia e molti riferimenti cambieranno, come cambierà notevolmente la classificazione stessa degli interventi.

Con questa premessa, si potrebbe prevedere un'aliquota fiscale base del 50% da applicare a qualsiasi intervento realizzato su parti private o comuni di edifici di qualsiasi natura (residenziale e non). Una detrazione che potrà essere utilizzata in 5/10/15 quote annuali di pari importo a scelta del contribuente, per una spesa massima ammissibile di 100.000 euro a unità immobiliare autonomamente accatastata.

Seconda proposta: asseverazioni e attestazioni

Altra proposta riguarda il coinvolgimento dei tecnici per le asseverazioni. Qualsiasi bonus fiscale (anche base) dovrebbe SEMPRE passare:

• dall'attestazione di congruità delle spese sostenute;
• da un visto di conformità.

Sto parlando delle medesime attestazioni già previste per il superbonus, estese in ritardo su tutti gli altri bonus edilizi utilizzati con il meccanismo delle opzioni alternative. Perché vincolare queste attestazioni alle sole opzioni alternative? La detrazione dovrebbe essere sempre verificata nei costi e nei presupposti da tecnici e commercialisti esterni. Sempre!

Terza proposta: adempimenti, fatture e bonifici

Sulla base dell'esperienza maturata in questi anni, per l'utilizzo di un bonus base deve essere sempre necessario:

• affidarsi ad imprese in regola con il DURC;
• pagare le fatture esclusivamente tramite bonifico parlante.

STOP. Prevedere qualsiasi altra cosa sarebbe un inutile appesantimento.

Forse si potrebbe aggiungere solo che in caso di accesso al bonus incrementale (ne parlo dopo) possa essere necessario affidarsi a professionisti e imprese in possesso di determinati requisiti (da stabilire "serenamente", utilizzando magari come spunto la normativa sui lavori pubblici).

Bonus incrementale

Definito il "bonus edilizio base" si potrebbe pensare a delle forme di incentivazione incrementali e per obiettivi. Stabilendo (ad esempio) un orizzonte temporale di 20 anni (forse ne basterebbero anche 10), si potrebbe prevedere un aumento dell'aliquota in funzione della condizione di partenza dell'edificio e di quella di arrivo.

Tutto dovrebbe, però, partire dalle classificazioni (in ordine di importanza):

• del rischio sismico;
• energetica.

Per accedere alla percentuale di detrazione maggiorata per gli interventi di riqualificazione energetica, si dovrebbe stabilire una soglia minima relativa alla classe di rischio sismico della costruzione, sotto la quale non si può accedere a nessun incentivo maggiorato se non si raggiunge prima quella determinata classe.

Per il miglioramento strutturale, si potrebbe prevedere un incremento del bonus simile a quello già presente nell'art. 16 del D.L. n. 63/2013 e quindi:

• aliquota al 70% in caso di interventi che determinano un salto di classe di rischio sismico;
• aliquota al 80% in caso di interventi che determinano un doppio salto di classe di rischio sismico;
• aliquota al 90% in caso di interventi che determinano un triplo salto di classe di rischio sismico o superiore.

A questo punto si potrebbe prevedere un piano come il seguente:

• dal 2024 al 2026 - per gli immobili in classe energetica in classe G:
  • incremento del bonus al 70% in caso di passaggio in classe E;
  • incremento del bonus all'80% in caso di passaggio in classe D;
  • incremento del bonus all'85% in caso di passaggio in classe C;
  • incremento del bonus al 90% in caso di passaggio in classe B o precedenti.
• dal 2027 al 2029 - per gli immobili in classe energetica in classe E:
  • incremento del bonus all'80% in caso di passaggio in classe D;
  • incremento del bonus all'85% in caso di passaggio in classe C;
  • incremento del bonus al 90% in caso di passaggio in classe B o precedenti.
• dal 2030 al 2032 - per gli immobili in classe energetica in classe D:
  • incremento del bonus all'85% in caso di passaggio in classe C;
  • incremento del bonus al 90% in caso di passaggio in classe B o precedenti.

Relativamente alla riqualificazione energetica e strutturale non vincolerei il contribuente alla realizzazione di alcun intervento in particolare (come fatto con l'ecobonus 110%) ma utilizzerei gli stessi requisiti di partenza previsti nel superbonus (ad esempio la trasmittanza di partenza degli infissi).

Conclusioni

Ciò su cui si dovrebbe seriamente puntare non è solo la riduzione dei consumi ma l'autoproduzione. Il fotovoltaico (e il suo sistema di incentivazione) ha avuto prova di funzionare. Andrebbero certamente semplificate ancora di più le procedure per l'installazione sui tetti e obbligate le amministrazioni ad utilizzare ogni centimetro disponibile sui tetti di scuole, ospedali, caserme ed in generale edifici pubblici, per installare fotovoltaico e istituire forme di "comunità energetiche rinnovabili" (che già esistono ma sono ancora troppo poco conosciute).

Questa è solo il riassunto di una proposta "base" più articolata a cui andrebbero aggiunte altre considerazioni su misure relative;

• all'abbattimento delle barriere architettoniche;
• agli interventi di building automation;

oltre che una seria discussione che riguardi:

• la cessione del credito per chi non ha capienza fiscale sufficiente;
• la possibilità di mutui "green" a totale copertura dei costi agevolati per chi non ha capacità economica.

Spero, intanto, che queste mie parole possano servire per avviare un serio percorso di condivisione per la definizione di un testo unico delle detrazioni fiscali in edilizia.

#unpensieropositivo per il futuro del nostro Paese.