Bonus ristrutturazione: come calcolare il massimale di spesa

Se l’intervento edilizio porta a un frazionamento di unità immobiliari, il limite massimo si calcola sulla situazione iniziale o su quella d’arrivo?

08/10/2021
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Bonus ristrutturazione: come calcolare il massimale di spesa

Quando un immobile viene frazionato, il massimale di spesa del Bonus Ristrutturazione va calcolato a monte del lavoro oppure a lavori ultimati, e quindi su ciascuna unità ottenuta?

Bonus ristrutturazione e massimale di spesa: nuova risposta del Fisco

Si tratta di un interessante quesito su cui l’Agenzia delle Entrate ha dato un’indicazione chiara, con la risposta n. 659/2021.

Nel caso in esame, l’istante, comproprietario di un complesso immobiliare, ha effettuato degli interventi di recupero del patrimonio edilizio che hanno determinato la realizzazione di 4 appartamenti, per un costo totale di 400mila euro.

La metà dell'importo è stato pagato mediante bonifici parlanti ai sensi dell’articolo 16-bis del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), mentre i restanti 200 mila euro sono stati pagati attraverso la permuta di parte dell’immobile: da qui il dubbio se su questo importo possa essere richiesta la detrazione, dato che la permuta è dimostrata in atto pubblico ed esiste una fattura.

Il Fisco in realtà non è entrato nel merito della questione della permuta non ritenendola rilevante, dato che il beneficiario ha raggiunto comunque il massimale di spesa a disposizione per usufruire della detrazione. Ed eccone spiegata la motivazione.

Bonus ristrutturazione: i massimali di spesa

L'articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) prevede la detrazione, ai fini IRPEF, delle spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio nella misura del 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro.

Con il D.L. n. 83/2012, art. 11, comma 1, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, tale percentuale di detrazione è stata elevata al 50 per cento e il limite complessivo delle spese per unità immobiliare raddoppiato, diventando di 96.000 euro.

Il limite di spesa ammesso in detrazione va calcolato:

  • riguarda il singolo immobile;
  • in base al numero delle unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non su quelle risultanti alla fine dei lavori;
  • è annuale;
  • nel caso di prosecuzione degli interventi, ai fini della determinazione del suddetto limite, occorre tener conto delle spese sostenute negli anni precedenti (cfr. circolare 19/E del 2020).

Inoltre, come previsto dall’art. 1, comma 3 del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 e s.m.i. il pagamento delle spese detraibili deve essere disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA oppure il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è stato effettuato (cd. "bonifico parlante").

Nel caso in esame, l'intervento di recupero del patrimonio ha interessato un complesso immobiliare unico che, successivamente alla ristrutturazione, risultata essere stato in parte frazionato in 4 appartamenti.

Di conseguenza, il limite massimo applicabile per la detrazione è di 96.000 euro, già notevolmente superato con l'importo di 200mila euro pagati mediante bonifici bancari ai sensi dell'articolo 16-bis del TUIR.