Cappotto termico in condominio: la Cassazione sulla approvazione e ripartizione delle spese

La Corte di Cassazione chiarisce le modalità di approvazione e ripartizione delle spese straordinarie sostenute per la coibentazione di un edificio in condominio (isolamento termico a cappotto)

di Redazione tecnica - 23/04/2021
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Cappotto termico in condominio: la Cassazione sulla approvazione e ripartizione delle spese

L'articolo 1121 del Codice Civile, che riguarda il Titolo VII, Capo II sui condomini, prevede che qualora un intervento sia configurato cine innovazione che comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Inoltre, se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

L'isolamento termico a cappotto per i condomini

Cosa accade nel caso il condominio deliberi un intervento di isolamento termico (cappotto termico) che non coinvolge una parte di esso, ad esempio i piani interrati? Possono i proprietari di queste parti opporsi al pagamento delle spese come da ripartizione effettuata dall'amministratore di condominio?

A rispondere a queste domande ci ha pensato la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n. 10371 del 20 aprile 2021, di indubbio interesse in considerazione che stiamo parlando di uno degli interventi principali di questo 2021 per il quale i condomini possono beneficiare della detrazione fiscale del 110% (c.d. superbonus) previsto dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

I fatti del ricorso in Cassazione

Un condominio delibera la realizzazione di un intervento di coibentazione delle facciate che non coinvolgeva i piani interrati di proprietà del ricorrente che non si era opposto alla delibera di approvazione dell'intervento, ritenendo che lo stesso non avrebbe interessato la sua proprietà. Fatto poi contestato al momento della ripartizione delle spese che lo coinvolgeva.

Secondo i ricorrenti, però, i precedenti giudici (che avevano confermato la ripartizione delle spese a suo carico) non avrebbero considerato alcuni fatti, tra i quali:

  • per prima cosa i lavori eseguiti per la realizzazione del cappotto di coibentazione consistevano in innovazioni gravose e voluttuarie, le cui spese dovevano ripartirsi ai sensi dell'art. 1121 del Codice Civile poiché gli stessi non avrebbero riguardato i piani interrati, di cui sono titolari i ricorrenti;
  • secondo i ricorrenti non avrebbero impugnato la delibera di approvazione delle opere poiché non avrebbero avuto alcun interesse in quanto, quali proprietari dei magazzini interrati, non erano titolari di diritti reali su nessuna delle unità immobiliari beneficiate dalla coibentazione;
  • terzo perché la corte di appello avrebbe affermato che non era stato allegato né provato che i locali degli appellanti fossero strutturalmente autonomi rispetto al corpo condominiale, nonostante avessero documentato che i locali fossero strutturalmente autonomi e che non avrebbero beneficiano della coibentazione;
  • quarto perché trattandosi di interventi sui muri perimetrali di "tinteggiatura, conseguente all'applicazione del cappotto e riposizionamento delle grondaie, non sia stata considerata la mancata dimostrazione di un miglioramento del decoro architettonico di cui avrebbe beneficiato la facciata dell'edificio, miglioramento, anzi, smentito dalle risultanze istruttorie.

Il Cappotto termico non è innovazione

La decisione dei giudici di Cassazione parte da un presupposto confermato dai precedenti giudici: la natura di innovazione gravosa e/o voluttuaria non riguarda il caso di specie, posto che i lavori di coibentazione permettono a lungo termine un risparmio energetico che ripaga ampiamente la eventuale gravosità della spesa iniziale, peraltro in parte fiscalmente detraibile.

La Corte d'appello, infatti, ha affermato che la realizzazione di una cappotto termico, in quanto intervento di miglioramento dell'efficienza energetica peraltro agevolato dal punto di vista fiscale, non può qualificarsi come innovazione gravosa e/o voluttuaria, ai sensi dell'art. 1121 c.c., i quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente.

Cosa si intende per innovazioni voluttarie e gravose?

Argomentazione conforme all'interpretazione della Cassazione per la quale si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

In particolare, le innovazioni voluttuarie, a seconda che consistano o meno in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo.

Dissenso in assemblea

L'inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 1121 del Codice civile, nel caso in esame, discende dalla considerazione che tale norma postula che il condomino che non voglia partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria, approfittando della eccezionale causa di esonero dalla obbligatorietà per tutti i partecipanti supposta dall'art. 1137, comma 1, c.c., manifesti il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione. Mentre nel caso di specie la delibera di approvazione del preventivo dell'impresa appaltatrice fu approvata all'unanimità e non fu impugnata.

Cappotto termico: no all'utilizzazione separata

D'altro canto, la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Il cappotto termico da realizzare sulle facciate dell'edificio condominiale, al fine di migliorarne l'efficienza energetica, non è opera destinata all'utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso). Le opere, gli impianti o manufatti che, come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale, inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

L'approvazione e la ripartizione delle spese

I giudici di Cassazione, inoltre, ricordano il duplice oggetto/momento delle deliberazioni assembleari che approvino un intervento di ristrutturazione delle parti comuni:

  1. l'approvazione della spesa, che significa che l'assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura;
  2. la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa.

L'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese. La ripartizione indica il contributo di ciascuno e ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione).

Il decoro architettonico

Sul decoro architettonico, infine, secondo la Cassazione basta specificare che una delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al "miglioramento del decoro architettonico" della facciata, essendo, ai contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione.