Cessione di cubatura e applicazione IVA: nuova risposta del Fisco

Nel caso di cessione di cubatura, qual è il corretto inquadramento dell'IVA da prevedere nel contratto? Sulla questione, posta da un'impresa, ha fornito alcuni importanti chiarimenti l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 69/2023.

Cessione di cubatura e IVA da applicare: il parere del Fisco

Preliminarmente, il Fisco ha specificato che la cessione di cubatura viene generalmente definita come un istituto di fonte negoziale consistente in un accordo tra proprietari di aree contigue in forza del quale un proprietario di un'area edificabile non sfrutta una determinata cubatura realizzabile sul proprio fondo, ma la trasferisce al proprietario di un altro, il quale viene così a disporre di una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente prevista per il fondo stesso.

In riferimento all'assoggettamento ad IVA delle cessioni di cubatura, alla stregua di una cessione di beni o di prestazione di servizi, la Corte di Cassazione si è espressa, a Sezioni Unite, con la recente sentenza n. 16080 del 2021,dettando alcuni principi di carattere interpretativo che, sebbene specificamente attinenti all'ambito impositivo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, assumono una portata più ampia e una rilevanza significativa anche agli effetti dell'IVA.

La natura giuridica della cessione di cubatura: la sentenza della Cassazione

In particolare, la Corte, partendo dall'esame dell'art. 2463, n. 2 bis del Codice Civile in base al quale devono rendersi pubblici col mezzo della trascrizione ''i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale'' ha chiarito che l'introduzione ad operale del legislatore di tale previsione costituisce un significativo argomento sistematico a sostegno del carattere non reale dell'atto di cessione di cubatura.

Si evidenzia ''una specifica ed autonoma previsione di trascrivibilità dei 'diritti edificatori' in quanto tali non avrebbe avuto ragion d'essere, né logica né pratica, qualora questi ultimi, partecipando di natura reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale''.

Di conseguenza, la Suprema Corte ha espressamente chiarito che la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

• immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
• non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ.;
• trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis cod.civ.;
• assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto 'diverso' avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale''.

Tenendo conto della configurazione giuridica come diritto edificatorio di natura non reale, il Fisco ritiene che la cessione di cubatura non sia riconducibile nell'ambito applicativo dell'art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 633/1972, che riguarda ''gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere''.

La cessione di cubatura è prestazione di servizi

Ciò significa che, ai fini del corretto inquadramento ai fini IVA della cessione di cubatura, occorre, fare riferimento alla disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell'art. 3 del d.P.R. n. 633/1972 in base alla quale costituiscono prestazioni di servizi, tra l'altro, le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte.

Tali prestazioni di servizi, tra cui appunto la cessione di cubatura sono soggette ad IVA con applicazione dell'aliquota IVA nella misura ordinaria.

Infine, in attuazione del principio di alternatività IVA-registro di cui all'articolo 40 del d.P.R. n. 131/1986, il quale dispone che “per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa'”, l'atto di cessione di cubatura sconta l'imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.