Detrazioni fiscali edilizia: il contratto di locazione non registrato ne da diritto?

Il nostro ordinamento prevede diverse possibilità per intervenire su un immobile sfruttando i benefici delle detrazioni fiscali. Le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie, l’ecobonus, il sismabonus, il bonus facciate, il bonus verde, il superbonus. Tutte importanti detrazioni che, come previsto dall’Agenzia delle Entrate stessa, possono essere fruite non solo dal proprietario dell’immobile ma anche da chi avendone titolo sostiene effettivamente le spese.

Ristrutturazioni edilizie: a chi spetta il bonus?

Con specifico riferimento alle detrazioni fiscali previste dall’art. 16-bis del DPR n. 917/1986 (TUIR) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che possono beneficiarne non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

• il proprietario o il nudo proprietario
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• l’inquilino o il comodatario
• i soci di cooperative divise e indivise
• i soci delle società semplici
• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Il titolare di un diritto reale

Nel caso di locazione dell’immobile, un contratto di locazione non registrato è idoneo alla fruizione del beneficio fiscale? Se lo è chiesto l’Agenzia delle Entrate in un contenzioso con un contribuente arrivato fino alla Cassazione.

In particolare, in primo e secondo grado la Commissione tributaria aveva dato ragione al contribuente che aveva proposto ricordo avverso la cartella di pagamento dell’Agenzia delle Entrate per l’Irpef.

Secondo il Fisco, le sentenze sarebbero errate per avere ritenuto la spettanza delle agevolazioni fiscali per le spese di ristrutturazione edilizia effettata dalla contribuente in quanto detentrice di immobili in relazione ai quali contesta l'esistenza di un contratto idoneo a legittimarne la detenzione. In particolare, l’Agenzia delle Entrate deduce che il contratto unilaterale era privo di data certa in quanto non registrato.

La Corte di Cassazione ha risposto con l’ordinanza n. 13424 del 18 maggio 2021 nella quale ha ricordato l'articolo 1 della legge n. 449/1997:

“1. Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, una quota delle spese sostenute sino ad un importo massimo delle stesse di lire 150 milioni ed effettivamente rimaste a carico, per la realizzazione degli interventi di cui ;alle lettere a), b), c) e d) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117, n. 1), del codice civile, nonché per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pèrtinenze.".

Contratto di locazione: nessun obbligo di registrazione

Con questo articolo, nel riconoscere il diritto alle agevolazioni fiscali anche a vantaggio dei detentori degli immobili, non si stabilisce a tal fine alcun obbligo di registrazione della scrittura privata.

Circostanza che non si deduce neppure dall'art. 18, comma 1, del DPR n. 131/1986 con il quale si stabilisce che la registrazione eseguita ai sensi dell'art. 16, attesta l'esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte a terzi a norma dell'art 2704 del codice civile. Tale norma non esclude infatti l'applicabilità delle ulteriori disposizioni dell'art 2704 c.c idonee ad attestare la data certa di un contratto.

Ne consegue che, al fine di determinare la data certa della scrittura in esame, trovano comunque applicazione le norme del codice civile ed in particolare il già citato articolo 2704 c.c che, come è noto, stabilisce al comma 1, che "La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento".

Riguardo a tale ultima prescrizione, che stabilisce che la data della scrittura è certa e computabile riguardo ai terzi solo dal giorno in cui si verifica un fatto che stabilisca in modo certo l'anteriorità della formazione del documento, l'articolo in questione non contiene un'elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata deve ritenersi certa rispetto ai terzi; ma lascia al giudice del merito la valutazione, caso per caso, della sussistenza di un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo secondo l'allegazione della parte, a dimostrare la data certa.

A tale proposito la giurisprudenza, se esclude l'ammissibilità della prova per testi o per presunzioni direttamente proveniente sulla data, ammette che la prova per testimoni o per presunzioni possa avere per oggetto i fatti idonei a stabilire in modo certo l'anteriorità della formazione del documento.

Alla luce di detta giurisprudenza appare del tutto corretta la motivazione della sentenza impugnata che ,in ragione delle circostanze di fatto dianzi elencate, ha ritenuto dimostrata , con motivazione in fatto, non sindacabile in questa sede di legittimità, l'anteriorità della data di costituzione della detenzione rispetto alla effettuazione dei lavori.

Deriva da ciò la manifesta infondatezza del motivo che ritiene che ai fini fiscali per l'ottenimento dei benefici occorra la registrazione della scrittura privata. Ricorso dunque respinto.