Ecobonus e Sismabonus: nuovi chiarimenti dal Fisco

Il quadro normativo previsto per le detrazioni fiscali in edilizia si compone di leggi e decreti disarticolati e che si sovrappongono tra di loro. Lo conferma spesso l'Agenzia delle Entrate quando, rispondendo a quesiti che riguardano il superbonus 110%, ripete allo sfinimento la stessa frase "Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. "ecobonus") nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. "sismabonus"), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63".

Ecobonus e Sismabonus: la nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Ed è proprio su queste ultime due detrazioni (ecobonus e sismabonus) che l'Agenzia delle Entrate si concentra nella risposta n. 814 de 15 dicembre 2021. Una risposta piena di contenuti su un caso che può essere riassunto in questo modo:

• edificio di proprietà di un'impresa di costruzioni;
• intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio composto da più unità immobiliari (precedentemente servito da impianto di riscaldamento);
• zona sismica 3;
• ampliamento e modifica di sagoma previsto dal piano casa;
• ricostruzione di una struttura tradizionale in cemento armato, nel rispetto del D.M. 17.01.2018 (NTC);
• realizzazione di isolamenti delle nuove strutture disperdenti e la correzione dei ponti termici determinati dalle strutture in c.a. rispondenti al D.M. 6 agosto 2020;
• fornitura in opera dei serramenti esterni e dei portoncini di accesso alle unità abitative con caratteristiche rispondenti al D.M. 6 agosto 2020;
• realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato alimentato in pompa di calore da fonte geotermica a sonde verticali, con emissione idronica a bassa temperatura mediante pavimento radiante, dotato di contabilizzazione e termoregolazione evoluta come previsto dalla legge di bilancio 2018, il tutto con caratteristiche rispondenti al D.M. 6 agosto 2020;
• realizzazione di un nuovo impianto autonomo di produzione di acqua calda sanitaria, alimentato in pompa di calore acqua-acqua con fonte geotermica centralizzata e relativa distribuzione; il tutto con caratteristiche rispondenti al D.M. 6 agosto 2020.

Ciò premesso, l'istante riferisce che:

• il permesso di costruire è stato rilasciato nel 2020;
• sono stati depositati i documenti di asseverazione da parte del progettista, relativi agli interventi strutturali per la riduzione del rischio sismico, ai sensi dell'art. 3 del D.M. 58 del 28.02.2017.

I quesiti sono diversi e vanno ben riepilogati per comprendere la risposta dell'Agenzia delle Entrate:

1. gli interventi strutturali beneficiano della detrazione art. 16-bis, comma 1, lettera i) del D.P.R. 917/1986 e art. 16 del D.L. 63/2013 comma 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies (cosiddetto sismabonus)?
2. gli interventi di riqualificazione energetica, che riguardano le parti comuni condominiali, beneficiano della detrazione di cui all'art. 14, comma 2-quater, del D.L. 63/2013 (cosiddetto ecobonus)? L'istante chiede, inoltre, se gli ulteriori interventi effettuati, invece, sulle singole unita abitative, diano diritto alle diverse tipologie di detrazioni, come previsto dall'art. 14, commi 1, 2, 2-bis di cui al D.L. 63/2013;
3. limitatamente alle spese sulle parti comuni condominiali, la società istante può beneficiare, in alternativa, congiuntamente, delle suddette due detrazioni (cosiddetto eco-sismabonus), tenuto conto che l'attuale corpo di edifici è da considerarsi di tipo condominiale, che ricade in zona sismica 3 e che entrambi gli interventi sono unitariamente finalizzati sia alla riduzione del rischio sismico che alla riqualificazione energetica?
4. nel caso di risposta positiva al quesito 3, ossia di diritto al beneficio congiunto della cosiddetta detrazione eco-sisma bonus, la detrazione nella misura dell'85% per gli interventi antisismici sulle parti strutturali che comportano un passaggio a due classi di rischio inferiore e di riqualificazione energetica deve essere calcolata nel limite di spesa complessiva di euro 136.000 da moltiplicarsi per tutte le unità compravendute, ossia 15 unità immobiliari abitative di categoria catastale A e per 12 unità abitative di categoria catastale C e quindi il limite massimo di spesa su cui applicare la detrazione dell'85% va calcolata seguendo la seguente formula: 136.000 x 27= euro 3.672.000? e la detrazione sarà pari a ad euro 3.121.200,00 (euro 3.672.000 x 85%)?
5. con riferimento agli interventi di efficientamento energetico che l'istante intende eseguire invece sulle singole unita abitative e che beneficiano delle rispettive detrazioni come previste dall'art. 14 commi 1, 2, 2-bis del D.L.63/2013, il limite delle detrazioni è da calcolarsi sulle nuove n. 30 unita abitative che saranno ricavate con la ricostruzione oppure il calcolo deve essere fatto sulle n. 15 unita abitative pre- esistenti all'intervento di demolizione?
6. le detrazioni relative agli interventi di cui al precedente quesito si possono autonomamente aggiungere alla detrazione congiunta eco-sismabonus di cui al comma 2-quater1 del citato D.L. 63/2013?
7. l'impresa istante, perde il diritto alla detrazione di cui all'art. 14 comma 2-quater 1 del D.L. 63/2013 nel caso in cui l'acquirente dell'immobile intendesse usufruire, a sua volta, della cosiddetta detrazione "sismabonus acquirente", come previsto dall'art. 16 comma 1-septies D.L. 63/2013?

7 quesiti molto interessanti che proveremo a riassumere nel migliore dei modi.

La qualificazione dell'intervento

Preliminarmente, l'Agenzia delle Entrate ricorda che il corretto inquadramento normativo dell'intervento spetta al Comune o ad altro Ente territoriale. Per cui, è vero che l'art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) estende la ristrutturazione edilizia agli interventi di demolizione e ricostruzione, ma non spetta al Fisco la classificazione urbanistica dell'intervento che presuppone delle valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dall'Agenzia delle Entrate stessa.

Il sismabonus e l'eco-sismabonus

A questo punto l'Agenzia delle Entrate fa un riepilogo delle norme agevolative in questione, ovvero:

• l'art. 16 del D.L. n. 63/2013 che richiama gli interventi di cui all'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR);
• l'art. 14 del D.L. n. 63/2013 come modificato dalla Legge di Bilancio 2018 che ha introdotto il comma 2-quater.1 grazie al quale «Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinques dell'articolo 16, una detrazione nella misura dell'80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000».

La risposta ai primi due quesiti: ecobonus e sismabonus con ampliamento

Ciò premesso, l'Agenzia delle Entrate conferma che, rispettati i requisiti previsti dalle norme, l'impresa di costruzioni potrà beneficiare delle detrazioni di cui agli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013.

In tal senso, citando la nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Fisco ricorda che a differenza del supersismabonus (art. 119, comma 4 del D.L. n. 34/2020), nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia", il superecobonus( art. 119, commi 1 e 2 del D.L. n. 34/2020) non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam. Pronuncia che l'Agenzia delle Entrate estende anche all'ecobonus ordinario.

Quindi, nel caso prospettato dall'istante, ai fini della detrazione delle spese di cui all'articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013, fermo restando che l'agevolazione non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam, i lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento non precludono, comunque, al contribuente istante la possibilità di fruire della detrazione per la riqualificazione energetica, nel rispetto delle prescrizioni di legge e delle interpretazioni fornite dall'amministrazione finanziaria.

A tal fine la società ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi.

La risposta al terzo quesito: l'ecosismabonus sulle parti comuni

Con riferimento al quesito 3, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito un principio pacifico, già espresso nella sua circolare n. 19/E del 2020, per cui la locuzione "parti comuni di edificio residenziale" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. In tal caso, pertanto, l'unico proprietario (o i comproprietari) dell'intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Proprio per questo, rispettati i requisiti previsti, l'istante potrà godere anche del c.d. ecosismabonus di cui all'articolo 14, comma 2-quater.1, del D.L. n. 63/2013 per le spese relative agli interventi su parti comuni finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

In particolare, in alternativa alle detrazioni previste, al contribuente spetta:

• una detrazione nella misura dell'80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• una detrazione nella misura dell'85%, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione in questione, in quanto alternativa alla fruizione delle detrazioni distintamente previste per ciascuna categoria di intervento, competerà in presenza di tutti i requisiti necessari ai fini della spettanza delle due detrazioni che sostituisce.

Anche in questo caso, la detrazione spetta a patto che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (articolo 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001).

Confermato, dunque, che tale agevolazione spetta anche ai soggetti IRES.

La risposta ai quesiti 4 e 5: il calcolo del massimale di spesa

Per quanto concerne il calcolo del massimale di spesa, è ormai chiaro il principio per cui nel caso di interventi che comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Nel caso di specie, in relazione all'intervento di ecosismabonus prospettato, spetta una detrazione su un ammontare delle spese non superiore ad euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari costituenti l'edificio oggetto degli interventi all'inizio dei lavori.

La risposta al quesito 6: l'ecobonus sulle unità immobiliari

Per quanto concerne gli interventi di efficientamento energetico sulle singole unità abitative, l'Agenzia delle Entrate conferma che l'ecobonus si possa cumulare con l'eco-sismabonus sulle parti comuni dell'edificio, nel presupposto che tali interventi abbiano le caratteristiche indicate nell'articolo 14 del d.l. n.6 del 2013 per gli interventi su singole unità immobiliari.

La risposta al quesito 7: dall'ecosismabonus al superbonus

In riferimento all'ultima domanda, l'Agenzia delle Entrate non esclude la possibilità di utilizzare l'ecosismabonus ma per la parte di sisma applicare il sismabonus acquisti.

Qualora l'istante intenda fruire del sismabonus acquisti (che sarà utilizzato dall'acquirente dell'unità immobiliare) e non sia possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica superiore rispetto alle spese che, invece, determinano una riduzione di almeno due classi del rischio sismico, non risulterebbe rispettato il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa e di conseguenza gli acquirenti sarebbero esclusi dal beneficio di cui ai quesiti precedenti.

Diversamente laddove l'istante possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus, disciplinati dall'articolo 14 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013, la predetta detrazione non è incompatibile con il beneficio relativo al sismabonus acquisti in capo all'acquirente.