Imposte per acquisto casa: la guida dell’Agenzia delle Entrate

Il vademecum completo del Fisco su tassazione e agevolazioni previste per l'acquisto di un'abitazione

di Redazione tecnica - 22/11/2021
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Imposte per acquisto casa: la guida dell’Agenzia delle Entrate

Acquisto abitazione e tasse: un connubio non particolarmente amato, ma inevitabile quando si tratta di comprare casa. Gioie e dolori, ma finché sono calcolati tutto bene: per non incorrere in brutte sorprese e avere ben chiaro il quadro delle spese complessive che si affrontano in caso di compravendita, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida completa delle principali regole da seguire quando si compra una casa.

Acquisto abitazione e imposte dovute: la guida del Fisco

La guida all’acquisto di un’abitazione pubblicata dal Fisco nasce con l’obiettivo di fornire una panoramica completa degli adempimenti fiscali legati alle compravendite immobiliari, e di dare l’opportunità di “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge come imposte ridotte o la limitazione del potere di accertamento di valore.

La Guida è così articolata:

  • Cosa fare prima dell’acquisto
    • verifica sui dati catastali e ipotecari
    • sapere perché si stipula il contratto preliminare
  • L’acquisto di una casa: le imposte
    • Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
    • Le imposte dovute quando si acquista da un privato
    • La base imponibile per il calcolo delle imposte
    • Il sistema del prezzo-valore
    • La dichiarazione sostitutiva
  • L’acquisto con i benefici “prima casa”
    • Le imposte agevolate
    • La base imponibile per il calcolo delle imposte
    • I requisiti per avere le agevolazioni
    • Quando si ha già una “prima casa”
    • Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
    • Quando si perdono le agevolazioni
  • Le agevolazioni “prima casa under 36”
    • In cosa consistono
    • A chi spettano
    • I requisiti oggettivi
    • Mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni
  • Risposte ai quesiti più frequenti
  • Normativa di riferimento e prassi

Prima di acquistare casa: i consigli del Fisco

Nella prima parte della Guida inoltre sono fornite indicazioni utili da seguire prima di procedere all’acquisto, come:

  • la verifica sui dati catastali e ipotecari dell’immobile che si intende acquistare;
  • In cosa consiste la registrazione del contratto preliminare e quali imposte sono dovute;
  • cosa prevede il contratto soggetto a Iva.

Guida acquisto abitazione: a chi è rivolta

La guida si rivolge ad acquirenti “persone fisiche”, cioè che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e riguarda sia le compravendite tra “privati”, sia quelle tra imprese e privati.

Viene inoltre fornita un’importante distinzione tra:

  • trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale;
  • trattamento tributario applicabile in presenza dei benefici “prima casa”;
  • trattamento tributario in presenza dei benefici “prima casa” per giovani di età inferiore ai 36 anni acquirenti di un immobile tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, ai sensi del D.L. n. 73/2021.

Acquisto immobile in generale: imposte dovute

Come spiega bene il Fisco, le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco cosa succede in caso di tassazione ordinaria:

Quando si acquista da un’impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’IVA è dovuta in caso di:

  • cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva;
  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”
  • l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  •  l’imposta catastale fissa di 50 euro. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Imposte acquisto casa: il sistema “prezzo valore”

La Guida dell’Agenzia delle entrate spiega anche in cosa consiste il sistema del “prezzo-valore” applicato alle imposte per l’acquisto abitazione, una regola per cui:

  • la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
  • viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
  • spetta per legge una riduzione degli onorari notarili pari al 30%.

Esso è applicabile se:

  • l’acquirente è un privato;
  • il fabbricato è a uso abitativo;
  • l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita;
  • le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito.

Ricordiamo che il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Quindi: valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Acquisto prima casa: imposte da versare

Nel caso di agevolazioni “prima casa”, queste sono le imposte dovute.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

Per potere acquistare in regime agevolato, è necessario che l’immobile rientri in una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

L’acquirente deve essere residente nel Comune dove compra l’abitazione o eventualmente provvedere al cambio di residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Se ha già una prima casa, deve venderla entro un anno dal nuovo acquisto.

Agevolazioni prima casa “under 36”

Infine per gli under 36, ulteriori benefici se l’immobile viene acquistato tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, ai sensi del Decreto Sostegni-bis.

In questo caso sono previste:

  1. per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  2.  per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
  3. esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

  • non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
  • hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

La Guida si conclude con diverse FAQ sul tema e con l’elenco della normativa di riferimento.

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