Mercato delle abitazioni in Italia: sui dati negativi pesa anche il Superbonus

Rimane stabile nel III trimestre 2023, la valutazione sull’andamento delle quotazioni immobiliari da parte degli operatori del mercato, pur tendendo a un valore leggermente più negativo. E a pesare sui dati è anche l'effetto della cedibilità dei crediti Superbonus.

Mercato quotazioni immobiliari: il sondaggio di Bankitalia

La conferma arriva dal sondaggio effettuato dalla Banca d’Italia presso 1.451 agenti immobiliari, dal 25 settembre al 25 ottobre 2023: il saldo tra giudizi di aumento e di diminuzione delle quotazioni immobiliari è divenuto più negativo, pur in presenza di una quota ancora maggioritaria di valutazioni di stabilità. Stazionari i tempi di vendita e lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali, mentre la domanda si mantiene debole: i giudizi di riduzione del numero dei potenziali acquirenti prevalgono su quelli di aumento.

A pesare sono sicuramente le difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione, giunte a livelli che non si registravano dalla fine del 2014; sulle locazioni, i canoni di locazione sono indicati in aumento per il III trimestre, ma stabili per quello in corso. In ogni caso, le prospettive sugli andamenti del mercato immobiliare continuano a peggiorare. Se la quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti è salita al 34,4%, tuttavia, le principali cause di cessazione dell’incarico a vendere restano quelle relative al valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore oppure al prezzo richiesto giudicato troppo elevato dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 63,4% dal 64,1%, mentre il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è invece rimasto su valori elevati, al 77,3%.

Scendendo nel dettaglio, la quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante (61,3% per cento contro il 63% della rilevazione precedente), ma si è ulteriormente ampliato il saldo negativo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi. Inoltre la quota di agenti che ravvisano un calo delle quotazioni immobiliari è salita al 28,6 %, da 25,5% A livello territoriale i giudizi sono più negativi nel Centro-Sud. La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel III trimestre è scesa all’80,8%: si tratta del valore più basso negli ultimi 3 anni. Sul punto rimane preponderante la quota di coloro che hanno venduto solo abitazioni preesistenti; inoltre, tra quelli che hanno effettuato almeno una transazione, quasi il 50% ha venduto un numero inferiore di abitazioni rispetto al trimestre precedente.

Si conferma ancora il saldo negativo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti, mentre si attenuano i saldi negativi per gli incarichi da evadere (-25,2%, da -26,5%) e i nuovi incarichi a vendere (-32,5% da -32,9). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto invariato su valori bassi (8,5% e altrettanto stabili sono i tempi di vendita sono risultati sostanzialmente stabili, sui valori prossimi ai minimi rilevati dall’inizio dell’indagine (5,9 mesi).

Le aspettative

Il saldo negativo tra aspettative di miglioramento e di peggioramento nel IV trimestre è rimasto stabile per il proprio mercato (-39,0%) e si è ampliato per quello nazionale (-43,7, da -42,9). Il pessimismo per il mercato nazionale prevale anche su un orizzonte biennale. Le attese di diminuzione dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso continuano a prevalere su quelle di aumento, sebbene meno che nella rilevazione precedente (-14,3 punti percentuali, da -29,3).

Si è invece ulteriormente ampliato il saldo negativo fra attese di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita (-35,9 punti percentuali, da -31,5). Prosegue la discesa delle attese da parte degli agenti sull’inflazione al consumo in Italia nei prossimi 12 mesi.

Un agente su due segnala un aumento dei canoni di affitto; la maggioranza degli operatori prefigura per il IV trimestre una stabilità dei canoni, ma il saldo tra aumenti e diminuzioni rimane invariato a 32,4%. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso al 2,2%, valore decisamente contenuto nel confronto storico. Infine, scende la quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare rispetto a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, sebbene in misura più contenuta rispetto all’indagine precedente (a -36,6% da -39,2%%), con riferimento sia al proprio mercato sia a quello nazionale.

Gli effetti del Superbonus

Secondo gli operatori, pesano anche le modifiche normative al Superbonus 110%, approvate la scorsa primavera, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, che avrebbero avuto nel 2023 effetti negativi sia sul numero di potenziali acquirenti sia sull’offerta di abitazioni (rispettivamente con saldi di - 27,2 e -14,8 punti percentuali, rispettivamente).

Anche per il 2024 gli agenti prefigurano un impatto negativo sull’attività del comparto immobiliare. La quota di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel III trimestre è leggermente scesa passando da 80,1% a 79,5%.